Приобретение части квартиры одним собственником у другого

Здравствуйте ! Очень нужна консультация ! У меня есть однокомнатная квартира...Вернее не вся квартира,а ТРИ ЧЕТВЕРТИ ОДНОкомнатной квартиры,она мне досталась по ДАРЕНИЮ....А ОДНА ЧЕТВЕРТЬ этой квартиры,принадлежит НЕВЕСТКЕ,она ей перешла по НАСЛЕДСТВУ .У меня другого своего жилья нет, у невестки есть в собственности своя двухкомнатная квартира. Невестка требует,что бы я ей выплатила четверть стоимости квартиры, но у меня таких денег нет (это примерно 6--7 тысяч $ )и она об этом знает. Продав квартиру, и отдав невестке её часть,я останусь без ничего,потому,что за оставшиеся деньги,нормальное жильё я не куплю.Тем более,зная,что у нас нет денег отдать за четверть,она требует половину суммы от продажи,в обмен на разрешение продать квартиру.У меня трое несовершеннолетних детей,которые прописаны у моего мужа.В трёх комнатной квартире,в которой мужу и детям принадлежит 2 комнаты,третья принадлежит племяннику,сыну невестки.Подскажите пожалуйста 1 ) заставит ли меня суд продать квартиру и выплатить невестке её долю,в таком случае я останусь без ничего. 2 ) присудит выплатить ей её часть сразу в полном объёме,но у нас с мужем и детьми нет таких денег.

3 )мы будем выплачивать деньги несколько лет,каждый месяц,по определённой сумме? 4 ) Сможет ли она жить в этой однокомнатной квартире,вместе с нами ? ... Она в суд не подавала,по крайней мере пока.То прийду жить,говорит,и никто мне не указ,то,не дам сдавать её,то дайте мне половину денег,то в суд подам,то в суд не подам,меня и так всё устраивает........В общем каждый раз что то новенькое выдумывает....Ей вроде бы и не к спеху,и она манипулирует нами,через эту квартиру.А у нас вроде бы и есть квартира,и в то же время нет. Может нам подать в суд ? Но если мы подадим в суд,то какие требования мы можем предъявить невестке ? Нужно ли нам будет выплачивать всю сумму стоимости четверти квартиры (по оценке риэлторов,приходивших,смотревших квартиру,стоимость её примерно 26000 $,четверть примерно шесть с половиной тыс. $) ,или,так,как это всё же четверть,то мы сможем выплатить за неё сумму,меньшую,чем оценка рыночной стоимости всей квартиры ?......В общем накрутила так,что сама с трудом поняла :):):)....Подскажите,очень Вас прошу,что нам нужно делать в этой ситуации ?

Сидим,как на иголках... Спасибо!

С ув.Ирина.- Ответ:Здравствуйте. Ответ на все вопросы только один. Никто, в том числе и суд не может никого принудить к совершению гражданско-правовых отношений. Тоесть заставить продать, подарить, сделать отчуждение квартиры, устанавливать её цену кого-либо, в том числе и другого собственника квартиры Вы не имеете права и не можете.

Однако, в любом случае, если будете договариваться о продаже квартиры, то при покупке жилого дома в последующем не забывайте, что в обязательном порядке необходимо проводить неразрушающий контроль несущих плит и фасада здания, чтобы наверняка знать, что домостроение не имеет дефектов и простоит ещё длительное время, а также будет пригодно для проживания. Что можно порекомендовать в данной ситуации. Только провести переговоры с другим собственником и в их ходе определить возможность приобретения у неё части жилища. Если есть затруднения - обращайтесь к услугам юриста или адвоката.

Переговоры в их присутствии называются медиацией. Ответила: Виктория Глушко

_{Приобретение части коммунальной квартиры умершего соседа, не имеющего наследников}

ВОПРОС:

Добрый день! На днях прочла Жилищный кодекс Украины. но так и не нашла ответов на свои вопросы. Может, вы мне их поможете разрешить? Вопрос: Я владею частью коммунальной квартиры. Один и собственников умер, спустя 2 года в право собственности никто не вступил. Могу ли я выкупить его часть у государства? Если да, то к кому мне обратиться? Какие документы необходимо предоставить? Заранее спасибо.

ОТВЕТ:

Согласно ст. 1277 ГК при отсутствии наследников по завещанию и по закону, при непринятии ими наследства или при отказе от него суд по обращению органа местного самоуправления признает наследство выморочным и передает его в собственность территориальной общины. Такое заявление может быть подано органом местного самоуправления по истечении одного года с момента открытия наследства.

Исходя из этого, для начала необходимо получить информацию о том, кто на данный момент зарегистрирован собственником квартиры умершего: умерший, орган местного самоуправления или же вещь признана бесхозной, но право коммунальной собственности еще не оформлено. Сведения об этом можно получить в БТИ.

Если имущество по-прежнему «числится» за умершим и/или признано бесхозным, но орган местного самоуправления не подавал заявление о признании наследства выморочным и/или не оформлял право коммунальной собственности на него, то возможны два варианта действий.

Первый – подать иск о признании права на наследство за собой как за наследником четвертной степени родства с ходатайством о восстановлении срока для подачи заявления о принятии наследства. Истцом в этом случае будет орган местного самоуправления как потенциальный наследник имущества.

Согласно ст. 1264 ГК наследниками четвертой очереди признаются лица, которые проживали вместе с наследодателями одной семьей не менее пяти лет до момента открытия наследства. При этом согласно ч. 2 ст. 3 Семейного кодекса семью составляют лица, которые совместно проживают, связаны совместным бытом, имеют взаимные права и обязанности. То есть при наличии доказательств проживания в одной коммунальной квартире в течение пяти лет и доказательств наличия совместного быта, прав и обязанностей можно получить комнату в коммунальной квартире умершего без уплаты ее стоимости.

Но это возможно только при наличии доказательств такого совместного проживания и при условии, что суд восстановит срок для подачи заявления о принятии наследства. Последнее согласно ч. 3 ст. 1272 ГК возможно при условии, что наследник пропустил срок для принятия наследства по уважительным причинам. К тому же, не стоит забывать, что собственники иных комнат в коммунальной квартире (если они есть) также могут попытаться заявить свои права на квартиру как «наследники».

Второй – дождаться решения суда о признании наследства выморочным и регистрации права коммунальной собственности на него и потом добиваться его выкупа у органа местного самоуправления (местного совета). Можно даже подтолкнуть местный совет к этому, отправив письмо на имя председателя совета с просьбой принять меры для признания наследства выморочным, а заодно рассмотреть вопрос о продаже выморочного наследства. Но здесь уже все будет зависеть от воли местного совета и его исполнительного органа, поскольку только они могут обратиться с заявлением о признании наследства выморочным.

Аналогично все будет зависеть исключительно от воли органа местного самоуправления в случае, если наследство уже признано выморочным и перешло в коммунальную собственность. В этом случае согласно ст. 60 Закона «О местном самоуправлении в Украине» именно органы местного самоуправления от имени территориальной общины уполномочены владеть, пользоваться и распоряжаться объектами коммунальной собственности, в том числе выморочной комнатой в коммунальной квартире умершего.

Поэтому в случае, если комната уже стала собственностью территориальной общины, вопрос о ее отчуждении может быть решен только на сессии местного совета. А для этого надо будет приложить усилия как по инициированию вынесения такого решения на рассмотрение (например, через письмо на имя председателя соответствующего совета), так и по его принятию.

Единственное право, которым будут владеть собственники других комнат квартиры все это время, – право преимущественной покупки части коммунальной квартиры, которая перешла в собственность территориальной общины. Основанием для этого будет ст. 362 ГК, предоставляющая такое право сособственникам объекта, принадлежащего нескольким собственникам на праве совместной долевой собственности (в данном случае – сособственникам квартиры). Так что, если местный совет захочет продать комнату, то Вы будете первым, кто сможет ее приобрести.

Но местный совет может и не продавать ее, сдавая, например, в аренду или вообще никак не используя. И заставить или понудить его к этому никак не получится.

Также читайте другие материалы данного раздела:

Правила продажи и покупки доли в квартире

Если собственниками недвижимого имущества являются несколько человек, то такая недвижимость является общей собственностью. При этом общая собственность может быть долевой и совместной. Когда речь идет о долевой собственности, все сособственники должны знать о таком важном правиле, как правило преимущественной покупки доли. При этом для продавца доли соблюдение этого правила является обязанностью. А вот что следует знать другим участникам долевой собственности, которые собираются покупать долю?

В чем суть правила?

Итак, правило о преимущественной покупке доли предусмотрено в статье 250 Гражданского кодекса РФ.

Напомним суть данного правила: если участник долевой собственности намеревается продать свою долю постороннему лицу, то, прежде всего он должен предложить купить ее другим сособственникам, которые имеют преимущество перед третьими лицами по покупке указанной доли.

Как сказано в законе, извещение о предстоящей продаже должно быть сделано в письменной форме. С момента извещения отсчитывается 30 дней, и если в течение этого периода другие участники не приобретут долю либо откажутся от покупки продавец вправе продавать свое имущество любому лицу. Именно с оповещения других собственников начинаются первые проблемы продавца.

Как оповестить других лиц?

Сделать это можно различными путями. Здесь все зависит от удаленности других собственником и сложившихся между ними отношений.

Самый простой и доступный способ - это оповестить их устно или по телефону, и если они оказываются от покупки, то попросить их заверить свой отказ у ближайшего нотариуса. В этом случае продавец будет считаться выполнившим свои обязательства, ведь у него на руках будет доказательство того, что другие участники собственности знают о предстоящей продаже доли и более того, что они дали свой отказ от покупки. Если на руках есть отказ от покупки доли, то продавец может не дожидаться окончания 30-дневного срока предупреждения и продавать долю сразу.

Но, к сожалению, не всегда отношения между сособственниками складываются по этому сценарию. Тогда продавцу доли необходимо составить письмо-извещение о предстоящей продаже доли, в нем указать все условия, на которых будет происходить продажа: цена и другие условия. Письмо следует разослать другим владельцам долей, при чем сделать это лучше всего заказным письмом с уведомлением о вручении.

Трудности возникают, если неизвестно место жительства остальных сособственников. В этом случае требование об извещении можно считать соблюденным, когда продавец имеет доказательства о направлении уведомления о продаже доли по последнему известному месту жительства участников долевой собственности, а также о факте отсутствия сведений о настоящем месте их пребывания (например, справку из местной администрации, адресного бюро и т.д.). Ольга Якуничева . старший менеджер отдела вторичного жилья ЗАО «Русский дом недвижимости»:

Если собственник в местах лишения свободы, то вопрос с доставкой письма – уведомления о продаже обычно легко решается через начальника тюрьмы.

Что же касается людей, сознательно избегающих получения уведомления, то какого-либо законного способа заставить их против воли получить этот документ не существует, потому риэлторам приходится применять обходные маневры. Чаще всего организуется фиктивное дарение, а деньги передаются через банковскую ячейку. Для оформления договора дарения недвижимости, в отличие от продажи, согласие строптивых дольщиков не требуется. Конечно, они могут попытаться опротестовать данную сделку в суде. Однако, юридически доказать, что продажа на самом деле имела место, обычно почти невозможно.

Приобретение части квартиры одним собственником у другого

Если желающих купить несколько

Продавец известил о предстоящей продаже доли, но на покупку согласились все сособственники. Кому отдать предпочтение?

Если собственников несколько и все из них высказали желание выкупить долю, то право выбора покупателя принадлежит только продавцу. Объясняется это тем, что для заключения договора необходимо согласие, как со стороны продавца, так и со стороны покупателя.

Так же следует напомнить, что если продавец изначально решит продать долю одному из сособственников, то в этом случае он вправе вообще не уведомлять других участников долевой собственности о продаже. Причина этого в том, что правило о преимущественной покупке действует только при продаже доли постороннему лицу, то есть лицу не из числа собственников.

За сколько продавать долю?

Большим заблуждением продавца доли является мнение, что стоимость доли равна соответствующей части рыночной стоимости всей квартиры. Например, квартира стоит 300 тыс. долларов, но продать квартиры за 150 тыс. долларов вам вряд ли удастся.

Конечно, стоимость своей доли определяет сам собственник-продавец, но вот только найти покупателя на долю всегда трудно. Ведь доля в квартире выражена только в цифрах на бумаге, то есть обозначить эти цифры в самой квартире физически невозможно. Даже если один собственник занимает одну комнату, а второй – другую, это вовсе не означает, что собственникам принадлежит по комнате или по 1/2 доли.

Законом допускается реальный выдел доли, но в городских квартирах сделать это практически невозможно. А вот если у вас дом на земле, где возможно сделать два отдельных входа, сделать отдельные независимые друг от друга кухни, санузел, то тут уже выделить долю или реально разделить дом на доли можно.

Так что найти покупателя на долю в загородном доме, куда легче, чем на долю в квартире, соответственно цена доли в жилом доме более приближена к части от рыночной стоимости всего дома.

Александр Долгов . эксперт отделения «Проспект Мира» агентства недвижимости «Нора»:

Как оценивается доля в квартире и насколько трудно её продать?

При оценке доли в квартире имеют значение ответы на такие вопросы как: доступ в квартиру, характер взаимоотношений с другими сособственниками (не препятствуют ли они вашему вселению), размер вашей доли, существенна ли она, сколько комнат в квартире, местонахождение квартиры и её состояние. Исходя, из этого и формируется основная цена.

Следует обратить внимание, все ли комнаты в квартире изолированы.

Если есть смежные комнаты, то это минус для вашей доли, поскольку возникнут сложности с вселением. Приоритет, как правило, за отдельными изолированными комнатами.

Само собой сособственник, предлагая вам выкупить его долю, наверняка попросит за неё максимальную цену, думаю, любой поступил бы так же.

Например, если вы владеете 2-х комнатной квартирой по доли с изолированными комнатами, то заявленная стоимость будет половина стоимости от всей квартиры. И это наиболее часто встречающееся заблуждение. Поскольку эту сумму будет возможно получить, только при продаже всей квартиры. Стоимость такой доли будет оцениваться ниже стоимости аналогичной комнаты порядка на 30% - 40%.

Трудность продажи доли зависит от уже упомянутых фактических обстоятельств.

Все же главную роль играют взаимоотношения с сособственниками и их готовность к диалогу с вами.

Для решения возникших трудностей следует обратиться к специалистам. Поскольку будет необходимо провести очень большую работу, множество разного рода переговоров и встреч.

Купить-то согласен, но времени в обрез.

Бывает так, продавец извещает других собственников о продаже и один из собственников согласен на покупку, вот только не укладывается в отведенные законом 30 дней.

Как сказано в ст. 250 ГК РФ приобрести долю необходимо в течение 1 месяца со дня извещения. Это означает что собственник, желающий купить долю должен не только выразить свое согласие на покупку, но и иметь необходимую сумму для покупки. То есть за столь короткий срок необходимо будет отыскать нужную сумму.

Но что делать, если деньги будут, но только не через месяц, а через 1,5 месяца? Только одно - договариваться с продавцом. Если вы высказали свое желание выкупить долю, то продавец не обязан ждать пока банк выдаст вам кредит или пока вы не найдете нужную сумму в долг.

Выкупить долю необходимо в течение одного месяца с момента извещения, если только продавец не согласился подождать.

Если продавец не уведомил вас о продаже, а вы желаете выкупить долю

В этом случае придется идти в суд.

Как сказано в ст. 250 ГК РФ сделать это можно в течение 3 месяцев. Но именно с отсчетом этой даты возникает множество споров.

С какого момента идет отсчет этой даты?

Одни считают, что с момента продажи доли, другие, что с момента, когда лицо узнало о нарушении своего права. К сожалению, судебная практика в этом вопросе также неоднозначна.

В любом случае, если продавец не известил вас о продаже доли и продал ее, а вы намерены отстаивать свои права, то вам необходимо будет подавать исковое заявление именно о переводе на вас прав и обязанностей покупателя. Если исковое заявление будет о признании договора купли-продажи доли недействительным, то суд откажет вам в удовлетворении такого иска.

Саглара Адьянова, Metrinfo.ru

Источники:
law-clinic.net, pravo-ukraine.org.ua, www.bestrealtor.ru