Потеря прибыли при расторжении договора арнеды недвижимости

Потеря прибыли при расторжении договора арнеды недвижимости

Потеря прибыли при расторжении договора арнеды недвижимости

Здравствуйте, заключен договор аренды, мы арендодатели, договор истекает в декабре, т.е. с января будет продление. Хотим повысить аренду, но надо знать заранее, согласяться ли они, т.к. сейчас мы можем заключит предварительный договор аренды с новыми арендаторами, согласными на эту сумму и с января сдавать им ,а с этими расторгнуть... Я написала им уведомление, что с января будет повышена аренда и , что они должны ответить в течении недели... Если они согласяться, можем ли мы составить допсоглашение к аренде о повышении суммы сейчас, где мы пропишем, что с января полнимаем аренду. Где гарантии, что они нам не откажут в январе и новых арендаторов мы не потерям.

Ответ:Здравствуйте. А Вы хотите, чтобы мы дали Вам гарантии за арендаторов? Уважаемая, Аля Фаритовна, предпринимательская деятельность осуществляется частными лицами на свой страх и риск, поэтому финансовая прибыль, равно как и убытки зависят исключительно от самих предпринимателей. Мы не можем дать никаких гарантий действиям арендаторов, тем более дистанционно.

С уважением, адвокат Сергей Холодов

Санкции к арендатору при расторжении договора аренды нежилого помещения

Рынок недвижимости всегда очень чутко реагирует на все изменения в экономике. Стагнация, рост стоимости иностранной валюты к рублю, сокращение потребления подтолкнули многих арендаторов коммерческой недвижимости задуматься над вопросом оптимизации расходов . Ситуацию усугубило решение властей Москвы повысить с 1 января 2014 года кадастровую стоимость земли примерно на 10%, как следствие, подорожали участки под офисы. Некоторые коммерческие фирмы задумались о поиске альтернативных офисов ниже классом или меньшей площади с целью уменьшения арендных платежей. Вот только расторгнуть отношения с прежним арендодателем не всегда так просто.

Что необходимо учесть в договоре аренды . чтобы впоследствии его можно было расторгнуть с минимальной потерей времени и средств . Существуют различия в порядке расторжения между договором аренды на определенный срок либо без указания такового (на неопределенный срок).

Как правило, условиями договора аренды предусмотрены следующие причины расторжения :

  • по соглашению сторон
  • арендодатель вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, если арендатор своевременно не вносит платежи
  • владелец помещения может расторгнуть договор в случае, если арендатор нарушает установленные правила внутреннего распорядка, например, затевает несогласованный ремонт или перепланировку, портит имущество
  • причиной одностороннего расторжения может стать необходимость проведения собственником капитального ремонта
  • в случае своего желания прекратить действие договора арендатор должен предупредить собственника в оговоренный срок, иначе наступают штрафные санкции . например, уплата штрафа в размере двухмесячной арендной платы.
  • Однако возможны варианты таких формулировок в срочном договоре, когда расторжение по инициативе арендатора связано с определенными трудностями - собственники стараются максимально предусмотреть неустойку за упущенную прибыль . За досрочное расторжение договора аренды со стороны арендатора могут обязать уплатить штраф . например, в размере 1/10 от годовой суммы арендной платы или за несколько месяцев вперед. Ситуация не из приятных, когда собственник может вынуждать оплатить аренду до конца действия договора . Может быть вариант, когда обеспечительный взнос будет предложено внести заранее. В договоре указывается, что обеспечительный взнос рассматривается как средство возмещения убытков . которые может понести арендодатель в случае одностороннего прекращения или нарушения договора аренды арендатором.

    Важно отметить, что договор с учетом срока действия должен быть зарегистрирован в соответствии с Федеральным законом № 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При расторжении осуществляется исключение соответствующей записи из ЕГРП записи о регистрации.

    Договор аренды, заключенный на неопределенный срок, н е представляет сложности расторгнуть. Согласно ст. 610 Гражданского кодекса РФ, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора . предупредив об этом другую сторону за один месяц . а при аренде недвижимого имущества за три месяца . Причины расторжения договора при этом не имеют правового значения.

    Основания для расторжения договора аренды определены ст. 619 и 620 ГК РФ. Очень часто, чтобы прекратить действия договора, арендатор должен в судебном порядке доказать . что собственник помещения нарушает его права . например, препятствует пользованию имуществом или качество не соответствует заявленному, например, низкая температура в помещении или наоборот не работают кондиционеры . проблемы с сантехническим оборудованием .

    Необходимость расторжения договора может возникнуть в силу самых разных обстоятельств: арендатор нашел более подходящее помещение по площади, цене или территориальному расположению . В этом случае нужно обратиться за ответом к закону и тексту договора.

    Основания изменения и расторжения договора аренды прописаны также в ст. 450 и 451 ГК РФ. К ним относятся нарушение договора одной из сторон или существенное изменение обстоятельств . На эти статьи ссылаются при предъявлении судебных исков, если сторонам не удалось договориться мирным путем.

    Расторжение договора без финансовых санкций и прочих обременений - идеальный вариант, который возможен далеко не всегда . Нередко сам договор содержит положения осложняющие арендатору выход из правоотношений. Поэтому важно внимательно читать договор перед подписанием. Обязательные условия при расторжении могут быть прописаны - ремонт освобождающегося офиса или подбор съезжающим нового арендатора . что также ведет к существенным издержкам .

    В интересах арендатора выйти из договора аренды с минимальными потерями . Поэтому если вы не досмотрели и что-то упустили при подписании данного соглашения, попытайтесь найти разумный компромисс с собственником . Если переговоры зашли в тупик, то можно преднамеренно нарушить условия договора . вынуждая собственника самого выйти с инициативой расторгнуть договор. Однако в данном случае не избежать издержек . в том числе судебных . поэтому постарайтесь всегда договариваться на берегу.

    Помните, что договор должен быть закрыт подписанием двухстороннего акта возврата помещения арендодателя. До этого момента собственник может продолжать начислять арендатору арендную плату . а также штрафные санкции . даже если последний уже не пользуется помещением .

    Автор статьи Людмила ИЖИПИ

    Как расторгнуть договор аренды земельного участка

    Как расторгнуть договор аренды земельного участка

    Найти подходящий участок земли, договориться с его владельцем об условиях аренды, правильно оформить договор аренды - все это достаточно непросто. Но куда сложнее порой избавиться от бесполезного уже участка - здесь потребуется квалифицированная юридическая помощь, а лучше комплексное юридическое сопровождение сделки.

    Основные вопросы заключения и расторжения договоров аренды урегулированы Гражданским кодексом РФ, а в Земельном кодексе устанавливаются особенности аренды земельных участков. Любой договор, в том числе договор аренды земельного участка, может быть изменен или расторгнут в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ): когда обстоятельства изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. С договором, заключенным на неопределенный срок, все ясно: согласно ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. В самом договоре может быть установлен другой срок для предупреждения о прекращении договора аренды.

    Изменение или досрочное расторжение срочного договора аренды возможно по соглашению сторон, если изменение или досрочное расторжение не запрещено самим договором.

    Если арендованное имущество, по мнению арендатора, существенно ухудшило свои свойства, он может обратиться к арендодателю с предложением изменить условия договора, - чаще всего это касается снижения арендной платы. Причем это право арендодатель имеет и в том случае, если ухудшение имущества произошло не по вине арендодателя (п. 4 ст. 514 ГК РФ). Разумеется, арендодатель далеко не всегда согласен с такими изменениями, - тогда арендатор может обратиться с исковым заявлением о расторжении договора в суд. Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора только в строго определенных случаях, установленных ст. 620 ГК РФ.

    1. Арендодатель не предоставляет земельный участок в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию им в соответствии с условиями договора или назначением земельного участка. Например, участок сдается для сельскохозяйственных целей, но занят различными постройками или мусором. В такой ситуации арендатор вправе потребовать: либо передачи участка в надлежащем состоянии и возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (ст. 611 ГК РФ).

    2. Земельный участок имеет недостатки, мешающие его целевому использованию (заболоченность, истощенность почвы, загазованность и т. п.), но не указанные арендодателем при заключении договора и не обнаруженные арендатором во время его осмотра.

    Здесь все достаточно просто - стоит лишь посмотреть ст. 612 ГК РФ. Если такие недостатки были известны арендатору заранее или они могут быть обнаружены при осмотре участка, или арендодатель сам оговорил их наличие при заключении договора, то он не отвечает за эти недостатки. Во всех остальных случаях арендодатель несет ответственность за недостатки сданного в аренду земельного участка, даже если он и сам не знал о них.

    В этом случае арендатор вправе по своему выбору потребовать:

    - досрочного расторжения договора

    - снижения арендной платы

    - возмещения понесенных в связи с самостоятельным устранением недостатков расходов (если недостатки можно устранить) или может удержать сумму расходов из арендной платы.

    Если же удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

    3. Арендодатель не осуществляет мероприятий по улучшению качества земель, по охране почв от эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв, если по договору аренды они составляют его обязанность, в установленные договором или иные разумные сроки.

    4. Земельный участок оказался в состоянии, не пригодном для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает. Допустим, земельный участок подвергся радиоактивному или химическому загрязнению вследствие аварии на расположенном поблизости промышленном объекте.

    При разработке договора аренды можно предусмотреть и иные основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора.

    Если же ни одно из названных условий не присутствует, арендатор не может отказаться от договора. В случае невнесения в установленные сроки обусловленной договором арендной платы арендатор будет нести ответственность, которая предусмотрена договором.

    Думается, не будет лишним еще раз подчеркнуть - и арендодателям, и арендаторам всегда полезно качественное юридическое обслуживание юридической фирмой - это позволит предотвратить значительные финансовые потери, волокиту в суде, расходы на представительство в суде и прочие неприятности.

    Здесь Вы можете найти свежие новости о нашем сайте, новости о недви - жимости Таганрога, новости нашего Агентства.

    Источники:
    law-clinic.net, pegasrealty.ru, www.taganrog-realty.ru

    Следующие в разделе:

    19 января 2018 года


    Комментариев пока нет!

    Поделитесь своим мнением

    Сумма цифр: код подтверждения

    Другие статьи: