Владелец многоквартирного дома отказывается заключать договор на отопление в квартиры

Была приобретена квартира в трехэтажном доме, дом которой не состоит на балансе ни ЖЭКа, ни ОСМД. Не достроенный дом решением суда достался человеку (ЧП или физлицу), был достроен (доведен до ума), и квартиры распроданы. Когда купили квартиру, не знали, что надо составить с балансодержателем дома договора о предоставлении услуг централизованного отопления, подачи горячей и холодной воды, а также водоотвод и о предоставлении услуг по содержанию домов и сооружений на придомовых территориях.

Лучше бы мы сразу решили вопрос с отоплением квартиры каминами электрическими, которые можно свободно приобрести в интернет-магазине климатического оборудования Климат Профф, на которые в добавок ко всему распространяется гарантия сервисного обслуживания. Однако, прожив пол года, мы наконец столкнулись с проблемой отопления. Но чтобы составить акт-претензию, необходимо опираться на вышеуказанные договора.

Хозяин дома юлит, мы так понимаем, не хочет подписывать данные договора. Как с помощью закона можно его заставить подписать документы, соответственно приложив копии правоустанавливающих документов? Ответ:Здравствуйте. Хозяин дома в любом случае не может быть физическим лицом, а только хозяйствующим субъектом, что даёт ему право заключать соответствующие договора. То, что руководитель не желает заключать договора - это его личные проблемы. Обратитесь к юристам, пусть помогут составить соответствующее заявление и подайте его этому хозяину.

В случае отказа заключить договора, он должен дать письменный мотивированный отказ. Этот отказ у же в свою очередь будет основанием для обращения в суд для восстановления Ваших прав на заключение договора. Думаю, что проще всего будет взять с собой юриста, который разберётся в ситуации и сможет участвовать в переговорах о заключении договоров. Таким образом дело быстрее сдвинется с мёртовй точки. Спасибо за понимание.

С уважением, Ирина Невалённая.

Знай свои права! Мой дом – моя крепость

– Каковы должны быть действия собственников многоквартирного дома, если они не желают платить за содержание и текущий ремонт жилья (дом четырехквартирный)?

При этом управляющая организация, избранная собственниками многоквартирного дома, эти услуги не оказывает и в договор они не включены. То есть собственники где-то должны отразить данный момент или достаточно договора управления в такой редакции (без услуг по содержанию и текущему ремонту жилья)?

– Согласно п. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Отсюда следует, что предмет договора управления единый и не может быть раздроблен на составные части.

Если управляющая компания не оказывает собственникам услуг и не выполняет работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, то между ними не может быть заключен именно договор управления, предусмотренный ЖК РФ. В данном случае управляющая организация выступает в роли ресурсоснабжающей организацией и свои договорные отношения строит на основании договора предоставления коммунальных услуг, положения которого регламентированы Гражданским кодексом РФ. Так как коммунальные услуги предоставляются через присоединенную сеть, то в этом случае параграф 6 гл. 30 ГК РФ предусматривает конструкцию договора энергоснабжения, положения которого согласно ст. 548 ГК РФ применяются к таким отношениям. В соответствии с п. 1 ст. 540 ГК РФ в случае, когда абонентом выступает гражданин, использующий энергию (электрическую или тепловую, воду, газ и т.д.) для бытового потребления, договор считается заключенным с момента первого фактического подключения абонента в установленном порядке к присоединенной сети.

– Допускается или нет отключение теплоснабжения в многоквартирных домах муниципальной собственности отдельными жильцами (собственниками приватизированных квартир) в связи переходом на автономное газовое отопление только своей квартиры.

В соответствии со ст. 25–26 ЖК РФ данный вид переустройства должен согласовываться с органами местного самоуправления. В данном случае мы являемся балансодержателями муниципальной собственности, и ответственность за сохранность и эксплуатацию жилья возлагается администрацией района на наше предприятие. Имеем ли право давать разрешение на переустройство? За чей счет проводятся отключение и перепланировка теплосети соседей? Какими нормативно-правовыми документами (статьями) мы можем отклонить решение этого вопроса?

– Согласно п. 1 ст. 25 ЖК РФ под переустройством жилого помещения понимается установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технической паспорт жилого помещения. Установка системы автономного газового отопления в этом случае должна быть согласована с органом местного самоуправления, а не с МУП. В случае обращения с соответствующими документами вам необходимо отказать в согласовании переустройства жилого помещения на основании пп. 2 п. 1 ст. 27 ЖК РФ. Вообще, отношения, складывающиеся по поводу переустройства и перепланировки жилого помещения, четко регламентированы главой 4 ЖК РФ, и субъектами в этих отношений являются собственники жилых помещений и орган местного самоуправления.

Договор управления многоквартирным домом заключается в целях управления, то есть для осуществления управляющей организацией комплекса юридически значимых и фактических действий, направленных на обеспечение надлежащего содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома, а также оказание коммунальных услуг собственникам и иным пользователям помещений. При этом договор управления многоквартирным домом, в отличие от договора доверительного управления имуществом (гл. 53 ГК РФ), не предусматривает передачи правомочий собственников управляющей организации, а также передачи управляющей организации самого имущества. Отчуждение данного имущества в целом в какой-либо форме без передачи прав на жилые и нежилые помещения в доме невозможно.

Соответственно, не требуется передачи дома на баланс управляющей организации, составление актов приема-передачи и т.д. К договору должен прилагаться лишь перечень объектов, составляющих общее имущество, надлежащую эксплуатацию которых обязана обеспечить управляющая организация. Данный перечень должен являться неотъемлемой частью договора управления.

Как указывается в письме Минрегиона РФ от 20 декабря 2006 № 14316-РМ/07 «О передаче многоквартирных домов при выборе способа управления», законодательство Российской Федерации не предусматривает передачу многоквартирного дома как объекта недвижимого имущества собственникам помещений, вновь выбранной управляющей организации или созданному товариществу собственников жилья. П. 10 ст. 162 ЖК РФ предусмотрена только передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов.

В соответствии со ст. 36 ЖК, многоквартирный дом, в котором помещения принадлежат двум и более различным собственникам, независимо от сведений бухгалтерского учета не может считаться принадлежащим одному лицу. Общее имущество в таких многоквартирных домах находится в общей долевой собственности всех собственников помещений.

Учет многоквартирного дома, помещения в котором принадлежат двум и более различным собственникам, в реестре муниципального (государственного) имущества и/или бухгалтерский учет многоквартирного дома на балансе управляющей или иной организации следует считать неправомерным.

Жилые и нежилые помещения, права государственной или муниципальной собственности на которые прекращены в результате приватизации и иных гражданско-правовых сделок, в соответствии с законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете списываются с баланса унитарных предприятий или государственных и муниципальных учреждений, за которыми они были закреплены на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

В соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях. Это же положение закреплено в ст. 36 ЖК РФ, ст. 290 ГК РФ.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

– У меня двухкомнатная квартира, живу одна, детей и родителей нет. Хочу оставить квартиру моим родственникам – в равных долях. Достаточно ли для этого устного распоряжения или надо оформлять завещание?

– В вашей ситуации необходимо составить завещание у нотариуса. Устного распоряжения недостаточно. При отсутствии завещания квартира при наследовании по закону перейдет в собственность вашей родной сестры, если она примет наследство.

– Сестра подарила мне квартиру. Есть договор дарения, свидетельство о регистрации права на недвижимость. Могу ли сейчас, при жизни дарительницы, оформить завещание на квартиру на мою дочь?

– В связи с тем, что после заключения договора дарения и регистрации квартиры в регистрационной службе вы являетесь ее собственницей, то согласно статье 209 ГК РФ можете ею распоряжаться по своему усмотрению, в частности, завещать своей дочери. Согласия прежней собственницы не требуется. Однако ваша дочь является наследницей по закону – независимо от наличия или отсутствия завещания. И если других наследников первой очереди нет (переживший супруг, другие дети и родители), то квартира в порядке наследования перейдет к ней.

– При установке общедомового счетчика потребления воды (ТСЖ) обнаружен перерасход нормативного потребления. Проверкой установлено наличие электрических водогрейных котлов, посудомоечных машин и др. На предложения установить счетчики жильцы отвечают отказом, ссылаясь на проведенный ремонт. Возможно ли применение норматива к жильцам, установившим дополнительные приборы, как для квартир с водогрейными котлами на твердом топливе либо газовыми водогрейными котлами?

– В соответствии с жилищным законодательством собственники помещений в многоквартирном доме и собственники жилых домов вносят плату за приобретенные у ресурсоснабжающей организации объемы (количество) холодной воды, горячей воды, электрической энергии, газа и тепловой энергии, а также за оказанные услуги водоотведения, исходя из показаний приборов учета, установленных на границе сетей, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме или принадлежащих собственникам жилых домов, с системами коммунальной инфраструктуры, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Общий объем (количество) потребленных холодной, горячей воды, электрической энергии, газа и тепловой энергии, а также отведенных сточных вод, определенный исходя из показаний коллективных (общедомовых) приборов учета, распределяется между указанными собственниками

– Что делать, если население отказывается заключать договор на коммунальные услуги?

– Согласно п. 1 ст. 540 Гражданского кодекса РФ в случае, когда абонентом по договору энергоснабжения выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления, договор считается заключенным с момента первого фактического подключения абонента в установленном порядке к присоединенной сети.

В соответствии с п. 3 ст. 438 Гражданского кодекса РФ данное фактическое подключение абонента к присоединенной сети и использование энергии рассматриваются в качестве акцепта, то есть ответа абонента на предложение заключить договор. Согласно п. 2 ст. 539 Гражданского кодекса РФ необходимым условием подключения энергопринимающих устройств гражданина к электросетям служит наличие для этого технических предпосылок.

Таким образом, достаточно действий покупателя по фактическому использованию газа, электрической и тепловой энергии для того, чтобы договор на газо-, электро-, теплоснабжение считался заключенным. Однако заключить договор можно и в письменной форме.

– Относятся ли ТСЖ к перечню юридических лиц – некоммерческих организаций, для которых плата за технологическое присоединение к электрическим сетям не должна превышать 550 рублей?

– Порядок расчета платы за технологическое присоединение к электрическим сетям для физических и юридических лиц осуществляется в соответствии с п. 14 Методических указаний по определению размера платы за технологическое присоединение к электрическим сетям, утвержденных приказом ФСТ России от 23.10.2007 № 277-э/7.

Согласно вышеуказанному пункту Методических указаний, если заявителем на технологическое присоединение выступает юридическое лицо – некоммерческая организация для поставки электроэнергии гражданам – членам этой организации, рассчитывающимся по общему счетчику на вводе, плата заявителя сетевой организации не должна превышать 550 рублей, умноженных на количество членов (абонентов) этой организации, при условии присоединения каждым членом этой организации не более 15 кВт.

При этом п. 14 Методических указаний содержит исчерпывающий перечень юридических лиц – некоммерческих организаций, на которых распространяется вышеуказанная плата.

В связи с тем что ТСЖ, жилищно-строительные кооперативы, исполнители коммунальных услуг, а также владельцы офисных помещений в многоэтажных многоквартирных домах независимо от формы управления жилым многоквартирным домом не входят в данный перечень, действие вышеуказанного пункта Методических указаний на них не распространяется.

Кроме того, владельцы квартир в многоэтажных многоквартирных домах не являются собственниками всего жилого дома, и при его сдаче в эксплуатацию осуществляется плата за технологическое присоединение не отдельных квартир, а всего многоквартирного жилого дома в установленном порядке.

Учитывая вышеизложенное, расчет размера платы за технологическое присоединение к электрическим сетям для ТСЖ производится в соответствии с разделом III Методических указаний по ставке платы, утвержденной органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации в области государственного регулирования тарифов, в зависимости от уровня напряжения и запрашиваемой мощности путем заключения договора на технологическое присоединение сетевой организации с юридическим лицом – исполнителем коммунальных услуг в многоквартирном жилом доме.

Михаил ЛУНТОВСКИЙ, адвокат

Пятница, Ноябрь 25, 2011 - 11:31

Может ли собственник квартиры в многоквартирном доме расторгнуть договор обслуживания с энергосбытом ( отопление)?

Ответов (1)

Дмитрий Олегович Павленко

Похожие вопросы в области Жилищное право

1 ответ. Москва Просмотрен 209 раз. Задан 2011-10-16 10:07:45 +0400 в тематике "Защита прав потребителей"

1 ответ. Москва Просмотрен 143 раза. Задан 2012-02-17 07:49:57 +0400 в тематике "Жилищное право" Газовый двухконтурный котел для отопления квартиры - Газовый двухконтурный котел для отопления квартиры. далее

1 ответ. Москва Просмотрен 345 раз. Задан 2012-02-19 08:05:20 +0400 в тематике "Жилищное право" Про отопление - Про отопление. далее

1 ответ. Москва Просмотрен 57 раз. Задан 2012-10-26 08:15:28 +0400 в тематике "Жилищное право" Расторжение - Расторжение. далее

1 ответ. Москва Просмотрен 80 раз. Задан 2012-03-29 10:33:30 +0400 в тематике "Гражданское право" Разрешается ли установка индивидуального отопления квартиры в многоквартирном доме? - Разрешается ли установка индивидуального отопления квартиры в многоквартирном доме. далее1 ответ. Москва Просмотрен 358 раз. Задан 2011-07-22 12:09:14 +0400 в тематике "Жилищное право"

1 ответ. Москва Просмотрен 52 раза. Задан 2013-06-10 16:01:12 +0400 в тематике "Трудовое право" Можно ли сделать индивидуальное отопление квартиры в многоквартирном доме - Можно ли сделать индивидуальное отопление квартиры в многоквартирном доме. далее

1 ответ. Москва Просмотрен 1689 раз. Задан 2012-01-18 13:57:45 +0400 в тематике "Защита прав потребителей" Автономное отопление в многоквартирном доме. - Автономное отопление в многоквартирном доме. далее

1 ответ. Москва Просмотрен 92 раза. Задан 2012-12-14 08:34:22 +0400 в тематике "Жилищное право" Добрый день! я являюсь собственником 1/2 квартиры, в ней не проживаю и не прописан. - Добрый день! я являюсь собственником 1/2 квартиры, в ней не проживаю и не прописан. далее

1 ответ. Москва Просмотрен 39 раз. Задан 2013-05-01 11:01:16 +0400 в тематике "Жилищное право" Могу ли я расторгнуть договор купли продажи квартиры,если продавец скрыл,что в квартире сломанное отопление - Могу ли я расторгнуть договор купли продажи квартиры,если продавец скрыл,что в квартире сломанное отопление. далее1 ответ. Москва Просмотрен 71 раз. Задан 2013-10-23 13:23:03 +0400 в тематике "Недвижимость"

0 ответов. Владивосток Просмотрен 50 раз. Задан 2013-10-30 10:37:24 +0400 в тематике "Жилищное право" Обжалование судебного решения - Обжалование судебного решения. далее

1 ответ. Москва Просмотрен 776 раз. Задан 2012-10-12 12:10:31 +0400 в тематике "Жилищное право" Про оплату коммунальных услуг - Про оплату коммунальных услуг. далее

1 ответ. Москва Просмотрен 54 раза. Задан 2013-02-23 12:17:23 +0400 в тематике "Жилищное право" Наследственное дело - Наследственное дело. далее

1 ответ. Москва Просмотрен 67 раз. Задан 2012-10-26 07:22:19 +0400 в тематике "Другие вопросы" 4 года не платил за отопление, они подали в суд можно ли применить срок исковой давности и оплатить только за три года?! - 4 года не платил за отопление, они подали в суд можно ли применить срок исковой давности и оплатить только за три года. далее1 ответ. Москва Просмотрен 80 раз. Задан 2012-11-25 12:08:31 +0400 в тематике "Другие вопросы"

1 ответ. Москва Просмотрен 267 раз. Задан 2011-10-27 13:57:16 +0400 в тематике "Жилищное право" Как расторгнуть договор собственника квартиры и ТСЖ - Как расторгнуть договор собственника квартиры и ТСЖ. далее

1 ответ. Москва Просмотрен 86 раз. Задан 2011-05-03 11:04:26 +0400 в тематике "Другие вопросы" Я собственник нежилого помещения на первом этаже,договор на отопление не заключали,сейчас просят оплатить за 3 года - Я собственник нежилого помещения на первом этаже,договор на отопление не заключали,сейчас просят оплатить за 3 года. далее

1 ответ. Москва Просмотрен 100 раз. Задан 2012-11-08 15:44:23 +0400 в тематике "Другие вопросы" Могут ли покупатели спустя 2 месяца расторгнуть договор купли продажи? - Могут ли покупатели спустя 2 месяца расторгнуть договор купли продажи. далее

1 ответ. Москва Просмотрен 90 раз. Задан 2011-10-12 12:35:27 +0400 в тематике "Бизнес" Расторгнуть договор с агентством недвижимости - Расторгнуть договор с агентством недвижимости. далее

1 ответ. Москва Просмотрен 32 раза. Задан 2013-07-11 16:05:45 +0400 в тематике "Недвижимость" Как подключиться к автономному питанию квартиры и отрезаться от общей системы отопления в многоквартирном доме - Как подключиться к автономному питанию квартиры и отрезаться от общей системы отопления в многоквартирном доме. далее

1 ответ. Москва Просмотрен 79 раз. Задан 2013-05-27 09:56:18 +0400 в тематике "Другие вопросы" В каком случае могут отключить от центрального отопления? - В каком случае могут отключить от центрального отопления. далее

1 ответ. Москва Просмотрен 241 раз. Задан 2011-06-17 13:11:10 +0400 в тематике "Жилищное право" Можно расторгнуть дкп квартиры из-за плохого отопления зимой.квартира была куплена в сентябре - Можно расторгнуть дкп квартиры из-за плохого отопления зимой.квартира была куплена в сентябре. далее

1 ответ. Москва Просмотрен 44 раза. Задан 2013-05-28 14:41:14 +0400 в тематике "Другие вопросы" Плата за отопление летом в нежилом помещении многоквартирного дома. - Плата за отопление летом в нежилом помещении многоквартирного дома. далее

1 ответ. Москва Просмотрен 184 раза. Задан 2011-07-14 11:22:26 +0400 в тематике "Другие вопросы" Ростелеком угрожает судом - Ростелеком угрожает судом. далее

1 ответ. Москва Просмотрен 93 раза. Задан 2013-10-12 10:12:43 +0400 в тематике "Жилищное право" Оплата электроэнергии в комуналке - Оплата электроэнергии в комуналке. далее

1 ответ. Москва Просмотрен 76 раз. Задан 2012-02-12 09:22:25 +0400 в тематике "Защита прав потребителей" Капремонт и отопление перерасчёт по отоплению от +18 и ниже 0,15 сотых процентов - Капремонт и отопление перерасчёт по отоплению от +18 и ниже 0,15 сотых процентов. далее

1 ответ. Москва Просмотрен 79 раз. Задан 2012-12-17 13:04:49 +0400 в тематике "Жилищное право" С какого года действует закон о запрете проживания в цокольных и подвальных помещениях. - С какого года действует закон о запрете проживания в цокольных и подвальных помещениях. далее

1 ответ. Москва Просмотрен 133 раза. Задан 2012-04-30 11:14:28 +0400 в тематике "Гражданское право" Добрый день! можно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры, если в ней новые владельцы уже прописали несовершенно - Добрый день! можно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры, если в ней новые владельцы уже прописали несовершенно. далее

1 ответ. Москва Просмотрен 60 раз. Задан 2012-12-10 13:50:36 +0400 в тематике "Недвижимость"

Источники:
law-clinic.net, www.u-f.ru, housing.joosy.ru