Управление многоквартирными домами что нового?

Управление многоквартирными домами: что нового?

В соответствии с действующим законодательством «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» (далее - Закон) вступил в силу 01.07.2015. Что изменилось?Прежде всего следует помнить, что обсуждение, а тем более принятия Закона вызвало немалый ажиотаж и споры.

В адрес Закона прозвучало много обвинений в «антинародности». Однако во время его анализа следует руководствоваться простым постулатом: ЖЭКи неэффективны и исправить это в пределах старой системы быстрее невозможно.Опыт многих, в том числе и еропейских стран показывает, что именно переход от системы ЖЭКов к системе независимых управляющих (среди которых по выбору жителей могут те же ЖЭКи), являются наиболее эффективными. Так, для замены водопроводных или газовых труб в общей системе водоснабжения или подачи газа, можно делать выбор между производителями последних.

Так, например, заказывая трубы и фитинги SML Duker на сайте Synstroy.ru для комлексного ремонта системы водоснабжения и канализации пл всему дому, можно значительно сэкономить на большой партии закупки. Поэтому отмена фактической монополии ЖЭКов в любом случае будет лучше, чем ничего не делать. Так что было сделано в этом направлении?

Управление многоквартиным жилым домомДо введения в действие Закона, управление многоквартирными домами (далее - Дом) осуществляли или ЖЭКи, или объединение совладельцев Домов (ассоциации объединений совладельцев Домов) («ОСМД»). С 01.07.2015 порядок изменен. В соответствии с Законом, управление Домом осуществляющим его совладельцы. Однако, по решению совладельцев, все или часть функций по управлению Домом могут передаваться управляющему или все функции - ОСМД.

Итак, совладельцы Дома имеют четыре возможности:Управлять Домом полностью самостоятельноПередать часть функций по управлению Домом управляющему, а остальные функции выполнять самостоятельно,Передать все функции по управлению Домом управляющему, илиСоздать ОСМД и передать ему все функции по управлению Домом.Управление с помощью ОСМД или управляющего более-менее понятно: субъекты хозяйствования имеют регистрационные документы, счет в банке и могут выступать стороной договора.

Управление самостоятельно является новым но не протестированным на практике подходом.

В частности, не совсем понятно, каким образом будут заключаться договоры на коммунальные услуги (кроме услуг по управлению): нужна доверенность от совладельцев, или достаточно только решения совладельцев. Более того, если совладельца будут выполнять условия договора, то кто будет ответчиком в суде - совладельцы как объединение совладельцев Дома или совладельцы как отдельные соответчики.По договору с управляющим, то Закон устанавливает еще одно важное нововведение: договор с управляющим заключается сроком только на один год (в отличие от других договоров, в частности на предоставление коммунальных услуг, которые могут заключаться на неопределенный срок).

Понятно, что это было сделано из-за страха «привязывания» совладельцев к недобросовестным управляющих. Однако опыт «развитых» стран показывает, что для кардинального улучшения качества услуг необходимо вложить значительные инвестиции в энергосберегающие технологии, оборудование и качественные материалы. А возвращение таких инвестиций требует времени и ни один стратегический инвестор не будет вкладывать средств, если договор управление не будет долгосрочным.

Поэтому скорее без увеличения срока договора управления качественного «прыжке» в сфере управления домами не будет.Принятие решенийЗначительные изменения внесены и в порядок принятия решения совладельцами. Ранее решение ОСМД принималось по принципу «1 квартира - 1 голос». На практике, это часто приводило к блокированию принятия важных решений собственниками небольших квартир (которые, как правило, составляют большинство).

Законом установлен новый порядок: решение считается принятым, если за него проголосовали собственники квартир и нежилых помещений, площадь которых вместе превышает 75% общей площади всех квартир и нежилых помещений Дома, кроме решений по определению управляющего и избрание уполномоченного лица для заключения / изменения договора с управляющим, для которых «порог» уменьшен до 50%. Дополнительно, если одно лицо является владельцем квартир и / или нежилых помещений, общая площадь которых составляет 50% или более от общей площади всех квартир и нежилых помещений Дома, решение считается принятым, если за него проголосовало более 75% общего количества совладельцев, а решение по определению управляющего и избрание уполномоченного лица для заключения / изменения договора с управляющим - более 50% общего количества всех совладельцев.Такая новая система позволит снизить влияние наиболее «апатичной» части владельцев. Однако это может привести к тому, что более состоятельные совладельцы (которые, как правило, обладают большими квартирами) смогут навязать более дорогие услуги другим совладельцам, даже тем, которые не смогут их оплатить. Опыт «развитых» стран показывает, что такие случаи будут случаться, но они будут единичными. А благодаря государственным дотациям малообеспеченным группам населения, практический негативное влияние таких дорогих услуг будет минимизировано.

Достаточно дискуссионным является положение о распространении решение собрания совладельцев на всех совладельцев (даже на тех, кто с ним не согласен). Многие специалисты считают это нарушением права распоряжаться своей собственностью. Однако следует учитывать, что принцип «добровольности» уже был воплощен в ОСМД, и, как показывает практика, он создает больше помех, чем помогает: совладельцы, не входивших в ОСМД, фактически бесплатно пользовались всеми достижениями ОСМД. Более того, часть решений ОСМД не могла быть воплощена благодаря противодействия «нечленов».

Единственным практическим методом предотвращения этого - обязательства всех совладельцев решением большинства.Наконец еще одним значительным нововведением в процессе принятия решения является применение письменного опроса. Так, если во время проведения собрания решение не набрало необходимого количества голосов, проводится письменный опрос совладельцев, которые не голосовали на собрании. Этот порядок является очень полезным, поскольку (как показывает практика) значительное количество сособственников не будет приходить на собрание, может заблокировать или в значительной степени замедлить принятие важных решений. Поэтому «доработки» вопрос с другими совладельцами является правильным механизмом принятия решения.

Однако непонятно, почему законодатель не дал возможности применения письменного опроса без проведения собрания.

Управление многоквартирными домами: что нового?

Прежде всего следует помнить, что обсуждение, а тем более принятия Закона вызвало немалый ажиотаж и споры. В адрес Закона прозвучало много обвинений в «антинародности». Однако во время его анализа следует руководствоваться простым постулатом: ЖЭКи неэффективны и исправить это в пределах старой системы быстрее невозможно.

Опыт многих, в том числе и еропейских стран показывает, что именно переход от системы ЖЭКов к системе независимых управляющих (среди которых по выбору жителей могут те же ЖЭКи), являются наиболее эффективными. Так, для замены водопроводных или газовых труб в общей системе водоснабжения или подачи газа, можно делать выбор между производителями последних. Так, например, заказывая трубы и фитинги SML Duker на сайте Synstroy.ru для комлексного ремонта системы водоснабжения и канализации пл всему дому, можно значительно сэкономить на большой партии закупки. Поэтому отмена фактической монополии ЖЭКов в любом случае будет лучше, чем ничего не делать. Так что было сделано в этом направлении?

Управление многоквартиным жилым домом

До введения в действие Закона, управление многоквартирными домами (далее - Дом) осуществляли или ЖЭКи, или объединение совладельцев Домов (ассоциации объединений совладельцев Домов) («ОСМД»). С 01.07.2015 порядок изменен. В соответствии с Законом, управление Домом осуществляющим его совладельцы. Однако, по решению совладельцев, все или часть функций по управлению Домом могут передаваться управляющему или все функции - ОСМД.

Итак, совладельцы Дома имеют четыре возможности:

Управлять Домом полностью самостоятельно

Передать часть функций по управлению Домом управляющему, а остальные функции выполнять самостоятельно,

Передать все функции по управлению Домом управляющему, или

Создать ОСМД и передать ему все функции по управлению Домом.

Управление с помощью ОСМД или управляющего более-менее понятно: субъекты хозяйствования имеют регистрационные документы, счет в банке и могут выступать стороной договора. Управление самостоятельно является новым но не протестированным на практике подходом. В частности, не совсем понятно, каким образом будут заключаться договоры на коммунальные услуги (кроме услуг по управлению): нужна доверенность от совладельцев, или достаточно только решения совладельцев. Более того, если совладельца будут выполнять условия договора, то кто будет ответчиком в суде - совладельцы как объединение совладельцев Дома или совладельцы как отдельные соответчики.

По договору с управляющим, то Закон устанавливает еще одно важное нововведение: договор с управляющим заключается сроком только на один год (в отличие от других договоров, в частности на предоставление коммунальных услуг, которые могут заключаться на неопределенный срок). Понятно, что это было сделано из-за страха «привязывания» совладельцев к недобросовестным управляющих. Однако опыт «развитых» стран показывает, что для кардинального улучшения качества услуг необходимо вложить значительные инвестиции в энергосберегающие технологии, оборудование и качественные материалы. А возвращение таких инвестиций требует времени и ни один стратегический инвестор не будет вкладывать средств, если договор управление не будет долгосрочным. Поэтому скорее без увеличения срока договора управления качественного «прыжке» в сфере управления домами не будет.

Принятие решений

Значительные изменения внесены и в порядок принятия решения совладельцами. Ранее решение ОСМД принималось по принципу «1 квартира - 1 голос». На практике, это часто приводило к блокированию принятия важных решений собственниками небольших квартир (которые, как правило, составляют большинство). Законом установлен новый порядок: решение считается принятым, если за него проголосовали собственники квартир и нежилых помещений, площадь которых вместе превышает 75% общей площади всех квартир и нежилых помещений Дома, кроме решений по определению управляющего и избрание уполномоченного лица для заключения / изменения договора с управляющим, для которых «порог» уменьшен до 50%. Дополнительно, если одно лицо является владельцем квартир и / или нежилых помещений, общая площадь которых составляет 50% или более от общей площади всех квартир и нежилых помещений Дома, решение считается принятым, если за него проголосовало более 75% общего количества совладельцев, а решение по определению управляющего и избрание уполномоченного лица для заключения / изменения договора с управляющим - более 50% общего количества всех совладельцев.Такая новая система позволит снизить влияние наиболее «апатичной» части владельцев. Однако это может привести к тому, что более состоятельные совладельцы (которые, как правило, обладают большими квартирами) смогут навязать более дорогие услуги другим совладельцам, даже тем, которые не смогут их оплатить. Опыт «развитых» стран показывает, что такие случаи будут случаться, но они будут единичными. А благодаря государственным дотациям малообеспеченным группам населения, практический негативное влияние таких дорогих услуг будет минимизировано.

Наконец еще одним значительным нововведением в процессе принятия решения является применение письменного опроса. Так, если во время проведения собрания решение не набрало необходимого количества голосов, проводится письменный опрос совладельцев, которые не голосовали на собрании. Этот порядок является очень полезным, поскольку (как показывает практика) значительное количество сособственников не будет приходить на собрание, может заблокировать или в значительной степени замедлить принятие важных решений. Поэтому «доработки» вопрос с другими совладельцами является правильным механизмом принятия решения. Однако непонятно, почему законодатель не дал возможности применения письменного опроса без проведения собрания.

Количество показов: 102

Автор: Геннадий Росчепий «AEQUO, ЮФ» юрист

Управление жилищным фондом - это организация содержания и ремонта жилья, а также предоставления коммунальных услуг самостоятельно или по договорам с подрядными жилищно-эксплуатационными организациями. Объектом управления является многоквартирный жилой дом или совокупность домов.

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Современная тенденция в управлении жилищным фондом - постепенная передача этой функции от органов местного самоуправления к собственникам и их объединениям. Приватизация квартир в многоквартирных домах создала основу для становления института реальных собственников. В то же время доля домов, в которых созданы жилищные или жилищно-строительные кооперативы и товарищества собственников жилья, является крайне незначительной. Собственники помещений практически не могут оказывать влияния на качество и стоимость жилищно-коммунальных услуг и выступать в роли заказчиков на ЖКУ.

Согласно Жилищному кодексу РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны самостоятельно выбрать один из способов управления:

- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме

- управление ТСЖ, жилищным либо иным потребительским кооперативом

- управление с помощью привлечения управляющей организации.

Управление через ТСЖ или кооператив предполагает наличие в его руководстве квалифицированных специалистов, знающих строительные, технологические, сметные и другие нормы и способных привлекать на договорной основе обслуживающие организации.

Наиболее эффективным способом управления многоквартирным домом является привлечение квалифицированной управляющей организации, которая, в свою очередь, привлекает на конкурсных условиях для оказания отдельных видов услуг специализированные жилищно-эксплуатационные, коммунальные, ремонтные, строительные и другие организации. При этом способе управления происходит полное разделение функций собственника, управляющей организации и исполнителей жилищно-коммунальных услуг, создается конкурентная среда и система договорных отношений.

Выбор способа управления общим имуществом в многоквартирном доме осуществляется на общем собрании собственников помещений и может быть изменен ими в любое время. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников. Если собственниками в течение года не выбран способ управления домом или если принятое решение не было реализовано, то орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации. При этом многоквартирный дом может управляться только одной организацией. Собственники помещений обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам конкурса. После завершения указанных процедур орган местного самоуправления снимает с себя функции управления многоквартирными жилыми домами и передает их управляющим организациям.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой (объединения собственников помещений) в течение согласованного срока за плату обязуется самостоятельно или с привлечением специализированных организаций оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями лицам, а также осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом. Договор может быть заключен на срок от 1 года до 5 лет.

Органы местного самоуправления обязаны создавать условия для эффективного управления многоквартирными домами. С этой целью они:

- обеспечивают равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм

- могут предоставлять управляющим организациям, ТСЖ, жилищным и иным кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов

- содействуют повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность.

Важную роль в управлении многоквартирными домами играют общественное участие и контроль. Через систему старших по домам и подъездам, домовых и квартальных комитетов, органов территориального общественного самоуправления осуществляется конструктивное взаимодействие жителей и жилищных объединений с управляющими и обслуживающими организациями. Органы местного самоуправления объективно заинтересованы в таком участии и контроле.

Одним из основных компонентов управления многоквартирными домами является организация системы оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги.

Наниматели жилых помещений в государственном или муниципальном жилищном фонде вносят плату за пользование (за наем), за содержание и текущий ремонт жилого помещения и общего имущества дома, включая расходы по управлению многоквартирным домом, и за коммунальные услуги. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном жилом доме производится за счет собственника.

Собственники жилых помещений в многоквартирных жилых домах, в отличие от нанимателей, не вносят плату за наем, но оплачивают расходы по капитальному ремонту общего имущества дома, а также облагаются уплатой налога на имущество.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

- плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме

- плату за коммунальные услуги.

В целях гарантирования возмещения убытков, связанных с утратой (разрушением) или повреждением жилых помещений, может осуществляться страхование в соответствии с законодательством.

Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро-, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива в условиях печного отопления).

Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается собственниками в размере, обеспечивающем содержание имущества в соответствии с требованиями законодательства, а также в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения и местоположения дома. Для муниципального и государственного жилищного фонда размер платы за наем, содержание и ремонт жилых помещений устанавливается органами местного самоуправления. Они, а также управляющие организации обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах и тарифах на отдельные виды услуг и работ.

Важную роль в организации платежей населения за ЖКУ играют расчетно-кассовые центры (РКЦ). Это специализированные информационно-вычислительные организации, осуществляющие деятельность по обработке и сбору платежей граждан. Они могут создаваться органами местного самоуправления в форме муниципальных учреждений или хозяйственных обществ. При этом обеспечивается требование Жилищного кодекса РФ о пообъектном учете расходов и доходов по каждому многоквартирному дому. На каждый дом открывается субсчет, на который перечисляются платежи граждан за жилищно-коммунальные услуги.

Деятельность РКЦ обеспечивает гарантированный рост, контроль и ускорение поступления денежных средств на расчетные счета производителей жилищных и коммунальных услуг, с учетом качества и доли услуги, оказанной данным поставщиком, а также позволяет выстроить систему управления информационными потоками, позволяющую в оперативном режиме принимать решения.

Переход от централизованной системы обслуживания многоквартирных домов муниципальными унитарными предприятиями к функционально разделенной системе взаимоотношений объединений собственников, управляющих и эксплуатирующих подрядных организаций представляет собой достаточно сложный процесс, который может осуществляться поэтапно/

Вопросы для самоконтроля

1. Каковы основные проблемы ЖКК в России и в чем их причины?

2. Каковы основные направления реформирования ЖКК?

3. Каковы задачи органов местного самоуправления в связи с реформированием ЖКК?

4. Какое и для чего необходимо разграничение функций по управлению и эксплуатации жилищного фонда?

5. Какие способы управления многоквартирным домом предусмотрены новым Жилищным кодексом РФ?

6. Что такое ТСЖ?

7. По каким правилам осуществляется оплата жилищно-коммунальных услуг нанимателями и собственниками жилых помещений?

8. Какое значение для улучшения эксплуатации жилищного фонда имеет участие общественности?

Источники:
law-clinic.net, referatwork.ru