Купля-продажа квартиры с прописанным в ней жильцом. Как быть? Совет юриста

Я хочу купить квартиру у своей сестры с использованием материнского капитала. Но у нас там прописана бабушка, которая не является собственником и которую мы не хотели бы оттуда выписывать, возможна ли сделка при таком условии??? Ответ:Здравствуйте. Конечно возможна, тем более, что есть согласие по данному вопросу у продавца и покупателя.

Право на прописку не порождает автоматически права на собственность жилища. Поэтому не беспокойтесь, оформляйте сделку.Удачи!Ответила: Виктория Глушко

Покупка квартиры с прописанными жильцами

В продаже иногда появляются квартиры с прописанными жильцами. За каждой такой квартирой - конфликт: собственник не может договориться с прописанным (или прописанными) и следовательно продает квартиру дешевле. Размеры скидки на такую квартиру индивидуальны и зависят от конкретных условий и величины имеющихся проблем. Обычно такие квартиры стоят дешевле обычных на 10-30 процентов.

Конечно, прописанные жильцы, невзирая на то, что закон не на их стороне, не хотят покидать эту квартиру. Вопрос выселения же без согласия проживающих в квартире осуществляется только судебном порядке. Российские суды руководствуются не только одними законами, но и обстоятельствами дел. Обычно они занимают сторону собственника.

Бывает, однако, что противоположная сторона имеет вполне веские аргументыи надо быть готовым к затяжному процессу. Порой такие суды длятся до двух лет.

В Жилищном Кодексе, в статье 31, пункт 5, записано: «Право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника».

Соответственно, при продаже квартиры, все, кто в ней прописан, автоматически лишаются регистрации в этой квартире. Но не так-то все просто!

Если живущий в квартире гражданин не имеет источника дохода и ему просто негде жить, а другое жилье он не может приобрести, то и по закону, и по решению суда он останется в этой квартире.

Конечно, не навсегда, а на определенный срок - примерно на год. Причем, суд может обязать родственника - собственника жилья обеспечить бедного родственника другой квартирой. Для того, чтобы снять гражданина с регистрации из квартиры вышеупомянутого собственника, этот гражданин должен обратиться с заявлением в паспортный стол. Наивно полагать, что такое может произойти.

Прописанный в квартире жилец, вряд ли сам себя лишит регистрации, поэтому лишить его регистрации возможно только через суд. Это означает для собственника квартиры с прописанным в ней жильцом: неявки, повестки, трату сил и времени. По опыту специалистов ГК «Правовая защита» такое разбирательство может затянуться на годы.

Если в договоре на покупку жилья мелко записано: «сохраняется право пользования жилым помещением за гражданами такими-то и такими-то», а и Вы подписали этот договор, то Вам избавиться от прописанного в Вашей собственной квартире не поможет даже суд. У Вас есть только один вариант - договариваться с прописанным в Вашей квартире жильцом или мириться со сложившейся ситуацией.

Также Вас ждет неприятность, если в квартире прописаны несовершеннолетние или лица, которые были прописаны в квартире на момент приватизации и отказались от участия в ней. Выселить их из квартиры не представляется возможным.

Такого рода ситуация, когда собственник квартиры вместе с ней получает и прописанного там жильца, называется «квартира с обременением».

Также бывает, что по договору ипотеки квартира оказывается в залоге у банка. Это означает, что не все операции с квартирой покупатели могут осуществить. Конечно, возможно оформить регистрацию по месту жительства себе и другим лицам в заложенной квартире можно и без согласия банка. Но сделку по отчуждению: продажу, мену и дарение квартиры – Вы можете совершить лишь с согласия самого банка.

Иной вариант - арест имущества при следствии или в результате исполнения судебного решения. Когда квартиры находится под арестом, то с ней нельзя совершить никаких юридических действий. А заключенные сделки будут признаны недействительными. В практике юристов ГК «Правовая защита» уже были и такие случаи, когда основания для ареста отпали, но правоохранительные органы «забыли» снять обременение. В это случае необходимо обратиться в соответствующие инстанции, наложившие арест, или снять обременение через суд.

Но вернемся к обременению в виде иждивенца, прилагающегося к купленной Вами квартире. Как мы уже говорили, иногда квартиры с прописанным жильцом появляются в продаже. Покупая квартиру с прописанным в ней жильцом, собственник может заключить договор ренты. Рента - это денежная сумма, не ниже минимального размера оплаты труда, периодически выплачиваемая получателю до конца его жизни. Рента может выплачиваться не только деньгами, но и продуктами и лекарствами, а также в виде права прежнего владельца проживать в квартире до конца жизни. Пока прежний собственник жив, новый владелец не может свободно распоряжаться недвижимостью без согласия рентополучателя. Для заключения сделок нужно нотариально заверенное согласие прежнего владельца. Обременение снимается после смерти рентополучателя и после того, как свидетельство о его смерти попадет в Управление Федеральной регистрационной службы.

Безусловно, обременение - чрезвычайно неудобная «прибавка» к недвижимости. И если есть вероятность получить квартиру с обременением, рекомендуем просчитать все возможные минусы ситуации и проконсультироваться с опытными юристами ГК «Правовая защита». Звоните и записывайтесь на консультацию: (495) 691-38-72, (495) 782-76-77, (495) 787-75-07.

Как происходит покупка квартиры с прописанными жильцами?

Продаже большей части объектов недвижимости предшествует выписка ее жильцов. Но далеко не всегда прошлые жильцы успевают провести регистрацию на другом месте жительства, поэтому возникают ситуации, связанные с покупкой жилья с прописанными гражданами. Наличие посторонних людей всегда пугает потенциальных покупателей, поэтому этот факт относят к одной из возможных разновидностей обременения.

Содержание статьи:

Можно ли?

Недобросовестные продавцы недвижимости могут скрыть от потенциального покупателя факт регистрации жильцов в продаваемом имуществе. Новый владелец только после начала получения права собственности поймет, что что-то тут не так и начнет разбираться. По закону, после завершения сделки продажи недвижимости все жильцы должны выписаться и пройти регистрацию в другом месте. Но они не могут распоряжаться им.

К сожалению, прописанные лица не всегда хотят добровольно «покидать» место регистрации. В таком случае неудачливому покупателю придется подавать иск в суд. Однако перед этим нужно уточнить, относятся ли жильцы к лицам, которых нельзя снять с регистрации. К таким гражданам относят:

лиц, получивших завещательный отказ, гарантирующий право пользования недвижимостью

лиц, отказавшихся от прохождения приватизации в пользу других людей

лиц, не достигших 18-ти лет

граждан, входящих в состав жилищного кооператива.

Если продавец не хочет говорить, кто конкретно получил регистрацию, то покупатель может узнать это самостоятельно. Для этого ему понадобится просмотреть домовую книгу, желательно расширенную выписку из нее.

Существуют ли такие покупатели

Не всегда покупка квартиры с прописанными жильцами происходит по вине недобросовестного продавца. Некоторые покупатели наоборот охотно берут «проблемную» недвижимость, рассчитывая на получение хорошей скидки . Более того, практически всех граждан можно легко выселить из квартиры в судебном порядке, поэтому многих не отпугивает наличие такого обременения. «Выгнать» из дома не получится только нанимателей квартиры, получателей ренты и ссуды.

Если покупатель все-таки решился на покупку квартиры с прописанным собственником, то ему нужно:

Оговорить возможную скидку с продавцом. В этом случае нужно «давить» на наличие обременения, не дающего совершить обычную продажу жилья за полную стоимость. Это должно мотивировать продавца на быструю продажу.
Квартиру предварительно проверяют на наличие регистрации несовершеннолетних. По закону их выселить не получится до тех пор, пока они не повзрослеют. То же самое правило действует на счет недееспособных взрослых граждан.
Лицо, не пожелавшее проходить процесс выписки, не должен иметь на себе отказ от прохождения процесса приватизации жилья.
Зарегистрированный жилец не должен быть родственником продавца, иначе процедура выписки усложнится.
Прописанное лицо может не жить на данной жилплощади и может вообще не претендовать на ее пользование. В таком случае у покупателя квартиры полностью пропадают все возможные проблемы.

к содержанию ^

Как выписывают жильцов?

При малой эффективности добровольного выселения новому собственнику жилья приходиться обращаться в суд. Такая ситуация может возникнуть не только из-за нежелания зарегистрированного лица выписываться, но и во время его проживания в другой стране. В таком случае он попросту не может иметь возможности приехать, чтобы пройти эту процедуру. Если это произошло в Вашем случае, то есть 3 варианта развития событий:

Прописанное лицо должно прийти в консульство государства, где сейчас живет. Там необходимо оформить процедуру выписки.
Покупатель недвижимости сам обращается в суд с заявлением.
Зарегистрированное лицо подписывает согласие на выписку, заверяет его у нотариуса и отправляет новому владельцу.

к содержанию ^

Как быть с прописанными несовершеннолетними?

В такой ситуации юристы единогласно настаивают на отказе от покупки. Дело в том, что лицо, не достигшее 18-лет, может быть собственником квартиры. Это означает, что перед продажей владелец жилья должен получать от органов опеки разрешение (подробнее тут ). Если его нет, то сам ребенок после взросления сможет аннулировать сделку в суде.

Если же несовершеннолетний просто имеет прописку, то его должны выписать родители. Без их вмешательства обойтись сложно, так как сам по себе ребенок не считается дееспособным. Некоторые родители не спешат выписывать своих детей, поэтому они продолжают числиться на уже проданной квартире. В таком случае даже суд не сможет их выписать.

Заключение

Берегитесь покупки квартиры с прописанными жильцами. Перед покупкой любой недвижимости у ее продавца нужно требовать предъявление выписки из домовой книги. В этом документе содержится информация про лиц, зарегистрированных по данному месту жительства. Если договор о продаже был подписан и в жилье остались не выписанные люди, то следует их выписать в судебном порядке. К сожалению, несовершеннолетних, недееспособных, нанимателей и плательщиков ренты нельзя выписывать.

Для того, чтобы узнать, как торговаться при покупке квартиры достаточно прочитать это - http://zhil-vopros.com/kvartira/pokupka/sovety-buy/kak-vesti-torgi.html .

Источники:
law-clinic.net, www.justrealty.ru, zhil-vopros.com