Какова стоимость и оплата расходов при покупке квартиры?

Здравствуйте, хотим приобрести квартиру. Подскажите оценочная стоимость квартиры платная услуга или нет? Продавец утверждает, что стоит 1500 грн, поэтому он оплачивает справку БТИ и оценочную стоимость, а мы оплачиваем куплю-продажу сами (2%). Правильно ли мы сделаем, или продавец что-то утаил?

Ответ:Здравствуйте. Естественно, услуги эксперта по оценке квартиры - платные. Сколько они стоят, я не знаю, но Вам обязаны будут выдать квитанцию об оплате, где будет указана сумма. Что касается разделения расходов между покупателем и продавцом при заключении договора купли-продажи, то здесь всё решается по взаимной договорённости. Подсчитайте все варианты распределения расходов и выберите для себя самый приемлимый.

Ответил: адвокат Сергей Холодов

Обязательные платежи и налоги при покупке/продаже недвижимого имущества

Во второй статье цикла покупка/продажа недвижимого имущества обстоятельно расскажем о том, какая затратная часть Вас ожидает при продаже/приобретении недвижимого имущества (кроме стоимости самой недвижимости).

Итак, при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, физические лица (т.е. такие граждане как Мы с Вами) обязаны осуществить следующие виды обязательных платежей:

Государственную пошлину или плату за совершение нотариальных действий.
Сбор на обязательное государственное пенсионное страхование.
Налог с дохода, полученный от продажи недвижимого имущества.

Для начала, хотим сказать, что все указанные выше платежи исчисляются от стоимости объекта недвижимого имущества, указанной Вами по соглашению сторон в договоре купли-продажи. В тоже время эта стоимость не может быть ниже оценочной стоимости такого недвижимого имущества, рассчитанной органом, уполномоченным осуществлять такую оценку в соответствии с законодательством. На данный момент для квартир, домов, других жилых и нежилых помещений таким органом является местное Бюро технической инвентаризации для земельных участков - оценочная компания, имеющая соответствующую лицензию, которая делает экспертную оценку земельного участка.

Именно здесь хотелось бы предупредить Покупателей, которые с целью уменьшения расходов при уплате данных обязательных платежей, согласны указать в договоре купли-продажи не реальную, а заниженную стоимость недвижимого имущества. В случае признания такой сделки купли-продажи недействительной, ВЫ рискуете остаться не только без квартиры, но и с суммой, которая не будет соответствовать реально уплаченной Вами Продавцу!

Рассмотрим каждый из указанных видов платежей более детально.

1. Государственная пошлина или плата за совершение нотариальных действий.

В соответствии с Декретом Кабинета Министров Украины О государственной пошлине от 21 января 1993 года № 7-93 (с внесенными изменениями и дополнениями) за нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимого имущества в государственных нотариальных конторах Стороны оплачивают государственную пошлину в размере 1% от стоимости недвижимого имущества, указанной в таком договоре.

При нотариальном удостоверении договоров купли-продажи недвижимого имущества у частного нотариуса Стороны вносят плату за совершение нотариальных действий, размер которой не может быть ниже размера государственной пошлины, т.е. 1% от стоимости недвижимого имущества, указанной в таком договоре.

По общему правилу, вытекающему из указанного Декрета и сложившейся практики, оплату государственной пошлины осуществляет Продавец. В зависимости от ситуации, материального положения сторон, их договоренностей возможны другие варианты, когда государственную пошлину оплачивает Покупатель либо Стороны в оговоренных частях.

Не стоит также забывать пользоваться этим, а именно - есть категории граждан, которые в соответствии со статьей 4 указанного выше Декрета освобождаются от уплаты государственной пошлины:

- инвалиды Великой Отечественной войны и семьи воинов (партизан), которые погибли или пропали безвести и приравненные к ним в установленном порядке лица

- инвалиды I и II группы

- граждане, относящиеся к I и II категориям пострадавших в результате Чернобыльской катастрофы

- граждане, относящиеся к III категории пострадавших в результате Чернобыльской катастрофы, которые постоянно проживают до отселения или самостоятельного переселения или постоянно работают на территории зон отчуждения, безусловного (обязательного) и гарантированного добровольного отселения, при условии, что они по состоянию на 1 января 1993 года прожили или отработали в зоне безусловного (обязательного) отселения не менее двух лет, а в зоне гарантированного добровольного отселения не менее трех лет

- граждане, относящиеся к ІV категории пострадавших в результате Чернобыльской катастрофы, которые постоянно работают и проживают или постоянно проживают, на территории зоны усиленного радиоэкологического контроля, при условии, что по состоянию на 1 января 1993 года они прожили или отработали в этой зоне не менее четырех лет.

Следует учитывать, что указанные категории граждан освобождаются от уплаты именно государственной пошлины, а не платы за совершение нотариальных действий, т.е. реализовать свое право на льготу возможно только в случае удостоверения договора купли-продажи в государственных нотариальных конторах (у государственного нотариуса).

2. Сбор на обязательное государственное пенсионное страхование.

Согласно пункта 9 статьи 1 Закона Украины О сборе на обязательное государственное пенсионное страхование от 26 июня 1997 года № 400/97-ВР физические лица, которые приобретают недвижимое имущество (Покупатели) должны оплатить сбор на обязательное государственное пенсионное страхование, размер которого составляет 1% (пункт 10 статьи 4 указанного Закона) от стоимости недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи.

Данный Закон четко определяет, что обязанность по уплате сбора на обязательное государственное пенсионное страхование лежит непосредственно на Покупателе недвижимого имущества.

Оплата сбора на обязательное государственное пенсионное страхование осуществляется Покупателем непосредственно перед нотариальным удостоверением договора купли-продажи по предоставленным нотариусом реквизитам.

В случаях приобретения объекта недвижимого имущества по договорам мены, дарения или пожизненного содержания сбор на обязательное государственное пенсионное страхование не уплачивается.

3. Налог с дохода, полученный от продажи недвижимого имущества.

С 1 января 2007 года вступили в действие изменения к Закону Украины О налоге с доходов физических лиц, принятые Законом Украины 19 января 2006 года № 3378-IV, в соответствии с которым:

- Доход, полученный плательщиком налога от продажи (не чаще одного раза на протяжении отчетного налогового года) жилого дома, квартиры или части квартиры, комнаты, садового дома (включая земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания, расположенные на таком земельном участке), не облагается налогом, если общая площадь такого жилого дома, квартиры или части квартиры, комнаты, садового дома не превышает 100 кв. метров.

В случае, когда площадь такого объекта недвижимого имущества превышает 100 кв. метров, то часть дохода, пропорциональная сумме такого превышения, подлежит налогообложению по ставке 1% (от разницы, превышающей 100 кв. метров).

- Доход, полученный плательщиком налога от продажи на протяжении отчетного налогового года более чем одного из указанных объектов недвижимости, а также от продажи другого объекта недвижимости (в том числе объекта незаконченного строительства, земельного участка (как отдельного объекта), гаража) подлежит налогообложению по ставке 5% от стоимости такого имущества независимо от времени его приобретения.

Доходы от операций по продаже объектов недвижимого имущества физическими лицами - нерезидентами, облагаются налогом в таком же порядке.

Отчетным налоговым годом в контексте данного Закона является текущий календарный год с 1 января по 31 декабря.

Сумма налога самостоятельно платится Продавцом по договору до его нотариального удостоверения нотариусом через учреждения банков в сумме, определенной нотариусом.

Нотариус, который удостоверил договор отчуждения объекта недвижимости, обязан послать информацию о таком договоре налоговому органу по налоговому адресу плательщика налога (Продавца) в сроки, установленные законом для налогового квартала.

Кроме того, обратим внимание на налогообложение доходов, полученных в результате наследования или же заключения договора дарения.

Объекты наследства облагаются налогом:

- при получении наследства наследниками, которые являются членами семьи наследодателя первой степени родства (один из супругов, дети, родители), - по нулевой ставке налога к любому объекту наследства

- при получении наследства наследниками, которые не являются членами семьи наследодателя первой степени родства, - по ставке 5 % от стоимости любого объекта наследства.

Подаренные физическому лицу средства, имущество, имущественные или неимущественные права, стоимость работ, услуг облагаются налогом по правилам, установленным для налогообложения наследства.

За исключением того, что не подлежат налогообложению доходы как средства или имущество (имущественные или неимущественные права), подаренные:

- одним членом семьи другому, в пределах их части общей частной или общей совместной собственности

- родителями детям, в том числе зачатым при жизни и рожденным после

- детьми родителям, в пределах их части общей частной собственности.

Вот такой экскурс в мир обязательных платежей при приобретении/продаже недвижимого имущества. Пишите, звоните, спрашивайте &hellip

Необходимые расходы при покупке квартиры.

Какое количество денег нужно для покупки квартиры . Какие могут возникнуть расходы при этом? И как определить общую стоимость покупаемой квартиры вместе с всевозможными расходами?

На первый взгляд довольно простой вопрос, но внушительно большое количество сделок не состоялось именно из-за того, что Покупатели не уделили достаточного внимания предстоящим расходам при покупке квартиры . Почему? Это случается по той простой причине, что уже в процессе покупки недвижимости выясняется, что денег не хватает. Во-первых, стоимость квартиры кардинально отличается от первоначальной, во-вторых, непонятно откуда возникают дополнительные расходы. Такие сделки при покупке недвижимости имеют два исхода: либо сделка разрушается, либо людям приходится в бешеном темпе искать деньги.

На вопрос во сколько Покупателю обойдется квартира и ее покупка, он назовет стоимость самой квартиры. Но этот ответ слишком поверхностный. Конечно, ее можно брать за основу, в том случае если у Покупателя есть приличный запас денег на покупку квартиры . А если это не так? Тогда не стоит забывать, что при покупке квартиры всегда появляются дополнительные расходы.

Вот поэтому просто необходимо точнее рассчитывать сделку, а именно не только обращать внимание на чистую стоимость квартиры, но и просчитывать дополнительные расходы при покупке квартиры.

А при покупке жилья предстоят, или могут предстоять, следующие расходы:

1. Стоимость самой недвижимости . Изначально здесь возникает большое количество подводных камней. В результате потенциальные покупатели совершают довольно много ошибок. Как правильно определить стоимость квартиры? На начальном этапе стоимость квартир определяется по объявлениям в журналах, газетах, Интернете. Очень часто покупатели выдают желаемое за действительное и когда смотрят стоимость квартиры для покупки, то берут наиболее дешевые цены. В таком случае на сделке Покупателю практически гарантированно не хватит денег.

Что же делать? Просматривая объявления нужно отсекать самые крайние цены, а именно самые дорогие и самые дешевые. Самые дорогие цены на недвижимость - это цены тех людей, которые не ориентируются на рынке недвижимости, либо с каким-то навороченным ремонтом.

Что же касается квартир по самым дешевым ценам, то их практически не существует на рынке недвижимости. Почему? Во-первых, потому что такие объявления зачастую подаются для привлечения клиентов. А во-вторых, если рынок недвижимости падает в цене, то можно попробовать купить квартиру дешевле. Но дешевые квартиры уходят очень быстро, на них большой спрос. Поэтому нужно действовать быстро, а для этого у Покупателя должны быть деньги при себе. Если же у вас обменный вариант, либо покупка по ипотеке, либо еще что-то требующее каких-то согласований и дополнительного времени, то шансы купить квартиру дешевле рыночной цены очень уменьшаются или даже приравниваются к нулю.

Подведем итоги. Для определения стоимости недвижимости изначально отсекаются крайние цены на квартиры. При падающем рынке нужно брать стоимость квартиры ближе к нижнему пределу цен, при растущем рынке недвижимости - стоимость квартиры ближе к верхнему пределу цен. Таким образом Покупатель получает более или менее точную цену.

Но самый идеальный способ - это просмотреть несколько квартир и поторговаться.

2. Услуги Агентства недвижимости . Стоимость этих услуг колеблется от 2-4% от стоимости квартиры.

3. Налоги . При купли-продажи квартиры оплачиваются следующие налоги:

- госпошлина - 1%

- пенсионный фонд - 1%

- услуги нотариуса за оформление договора купли-продажи

- если квартира в собственности меньше 3 лет, оплачивается налог на прибыль - 5% ( как правило оплачивает Продавец).

Покупатель должен быть готов к тому, что эти налоги нужно будет оплачивать пополам, в равных частях с Продавцом. Также вполне возможен такой вариант, что Покупатель возьмет все налоговые расходы на себя по договоренности с Продавцом, в том случае если квартира продается по очень низкой цене, либо Продавец уступает приличную суму денег на стоимости квартиры.

4. Резерв по расходам . По каким-то причинам в сделках с недвижимостью возникают непредвиденные расходы, даже когда вроде всё учтено. Поэтому Покупатель обязательно должен иметь резерв по сделке. Сколько нужно - зависит от типа сделки. Если вы хорошо выполнили проверку по предыдущим пунктам, то может хватить и 1% от суммы сделки. Если резерва нет, то вы должны хотя бы иметь возможность обратиться к кому-то с просьбой о предоставлении небольшого займа.

Вот теперь, когда все внимательно подсчитано, то можно сказать, что Покупатель знает все расходы по совершению сделки.

Источники:
law-clinic.net, www.advokats.com.ua, ankvartal.com.ua