Как принудить бывшего мужа дать согласие на продажу части квартиры

Как принудить бывшего мужа дать согласие на продажу части квартиры

Как принудить бывшего мужа дать согласие на продажу части квартиры

Я консультант в юридической, клинике, и к нам пришла клиентка с таким вопросом. Она хочет продать квартиру, но её муж не даёт согласия. Он злоупотребляет алкоголем, и не платит коммунальные платежи.

Также он не платит алименты, на детей. Дети 7 и 13 лет. Ему принадлежит 1/10 квартиры. Можно ли как то заставить его дать согласие на продажу, или забрать за оплаты алиментов эту часть. Я сразу думал, через гражданский кодекс 365, дабы они выкупили его часть, и сразу же обращались в исполнительную службу для тог чтобы она вернула хоть часть этой сумы.

У мужа куча штрафов и других обязательств, а это его единственное стоящее имущество, потому сомнительно что им вернут всю суму. Но с этим есть проблема: постановление Пленума ВСУ N 7 от 04.10.91, в котором п. 6 говорится что выкуп можно только если есть другое место для жилья. Это постановление как бы не относительно ст. 365, а касательно аналогичной но старого кодекса.

Подскажите можно идти таким путём, и выкупать даже без другого жилья или есть иной способ? Ответ:Здравствуйте. Если нет взаимной договорённости между покупателем и продавцом, тем более что покупатель первой очереди и так далее, то варианта только два.

Первый, любым путём заставить продавца продать свою часть квартиры. Как это будет происходить - проблемы покупателя. Второй, обращаться в суд и, через предложенный Вами вариант решения, реализовывать его в судебном порядке. Других альтернатив я не вижу.

Может коллеги что дополнят.С уважением, адвокат Сергей Холодов.

Согласие супруги на продажу квартиры

10.08.2012

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Это по закону. Однако многие полагают, что безраздельным собственником, например, гаража, дачи или квартиры является тот из супругов, на чье имя это имущество оформлено.

Часто один из супругов считает себя единственным собственником того или иного имущества, потому что другой супруг ни дня не работал и ни копейки на покупку не дал . Все вокруг общее.

С точки зрения права эти рассуждения не имеют никакого смысла. То есть покупатель квартиры обязан вернуть обратно вновь приобретенное жилище, а супруг-продавец - отдать деньги. Во избежание таких неприятностей важно не только получить согласие второй половины на распоряжение нажитым добром, но и правильно его оформить.

Случай из жизни, который рассказал один мой знакомый. У супругов была квартира, купленная ими во время брака. Муж решил продать недвижимость. Зная о правилах семейного законодательства, он отвел жену к нотариусу, где было оформлено ее согласие на отчуждение жилья. Вооружившись полученным документом, муж совершил сделку и получил деньги. Однако супруга осталась недовольна суммой и обратилась в суд. В исковом заявлении жена указала, что дала согласие на продажу квартиры, но не по той цене, за которую квартира была в действительности продана. Жена посчитала себя обманутой, просила договор купли-продажи признать недействительным, а квартиру - вернуть Суд удовлетворил ее требования и признал сделку недействительной. Со всеми вытекающими отсюда последствиями, а именно восстановлением сторон в правах и возвращением одной стороне денег, а другой -квартиры.

В чем была ошибка мужа? Как оказалось, в согласии то ли случайно, то ли нарочно забыли указать цену, по которой планировалась продажа квартиры. То есть супруга не была поставлена в известность о существенном условии сделки (ст. 555 ГК РФ). Следовательно, такое согласие жены не имело юридической силы. Недовольная результатом продажи, она обоснованно обратилась в суд и выиграла дело. Для того чтобы избежать подобного исхода событий, мужу следовало бы обратиться к квалифицированному специалисту (нотариусу, юристу или адвокату), который бы смог помочь в составлении текста согласия супруги на продажу квартиры. Исходя из этого, можно рекомендовать следующее: в согласии должны быть подробно указаны все условия сделки купли-продажи квартиры (или иного недвижимого имущества). Во-первых, в него необходимо включить точное описание предмета купли-продажи (точный адрес квартиры, общая и жилая площадь, количество комнат и др.). Кроме того, в согласии должно содержаться мнение второго супруга относительно цены купли-продажи, срока исполнения договора, порядка проведения расчетов и оформления сделки (нотариальное удостоверение и государственная регистрация либо только регистрация) (ст. 556 ГК РФ). Напомню, что правильно оформленное согласие одного супруга на совершение другим супругом сделки по распоряжению общей супружеской недвижимостью должно быть удостоверено у нотариуса.

Разумеется, документ удостоверяется нотариусом только в присутствии соглашающейся половины.

Принудительная компенсация за долю в квартире

Текст: Вячеслав Березниченко Коллаж: Татьяна Воронина

Собственник большей доли в квартире может по решению суда выплатить компенсацию собственнику меньшей, даже вопреки его желанию. Долгое время подобное было невозможно, но Верховный Суд России создал прецедент.

В 2012 году Верховный Суд, разбирая спор нескольких собственников одной квартиры, вынес революционное решение. У каждого из них были доли в общей недвижимости. Рассмотрев все доводы и прежние судебные решения, Верховный Суд постановил: права собственника большей доли могут быть защищены принудительной выплатой денежной компенсации. При этом собственники существенно меньшей доли утрачивают на нее право.

Тяжелое наследие приватизации

Возможность продавать и покупать не только целые квартиры, но и их части возникла у граждан в начале 1990-х, когда был принят закон о собственности. А доли появились благодаря тому, что квартира могла быть приватизирована на несколько человек - как членов семьи, так и просто зарегистрированных в ней граждан.

С тех пор доли превратились в ходовой товар. Исходя из анализа данных Росреестра, количество сделок купли-продажи с долями в жилых помещениях в Петербурге составляет около 40% от всех зарегистрированных, - говорит руководитель Центра исследований и аналитики Группы компаний Бюллетень Недвижимости Марина Чижкова. - И это только купля-продажа, а есть еще дарение, наследование и пр. Так что этот показатель может быть намного больше.

Граждане нередко приобретают всего пару метров ради того, чтобы получить регистрацию. А иногда это делается и с неблаговидными целями - вселиться, превратить жизнь соседей в ад и в перспективе завладеть всей жилплощадью.

На торговле долями в квартирах специализируются иные нечистоплотные риэлторы, имеющие связи с криминальным миром. Первые проводят сделки, вторые обеспечивают давление.

Случается и так, что в один прекрасный день у кого-то из собственников появляются свои интересы, которые расходятся с интересами всех остальных. При этом у кого-то в собственности может быть мизерная доля всей квартиры, всего пара квадратных метров. Юридически такой собственник имеет полное право пользоваться ею - проживать, продать, сдать в аренду, зарегистрировать там супругу или ребенка. Но практически это нонсенс, ведь пользоваться парой метров, не нарушая границ соседней собственности, невозможно.

Когда собственник малой доли сам готов отказаться от нее, то все очень просто. Он либо дарит, либо продает свои метры сособственнику. Правда, последний не всегда готов платить. Особенно, когда с него требуют ту часть рыночной стоимости квартиры, которой он и так давно пользуется без всяких препятствий со стороны (сособственники, имеющие столь малые доли чаще всего проживают где-то в другом месте).

В таком случае можно уведомить своего более состоятельного соседа о намерении продать долю в квартире. Он может в течение 30 дней воспользоваться преимущественным правом покупки. Если право не будет использовано, то можно продавать третьим лицам.

Другое дело, найдутся ли такие. Ведь если доля - не отдельная комната в коммуналке, а непригодные для жизни на них несколько метров, то мало кому нужна такая сделка.

В таком случае на владельца большей доли подают в суд с целью принудить его выкупить меньшую долю. И такие судебные решения были.

Тушинское дело

Но гораздо интереснее обратная ситуация, когда собственник большей доли желает стать единым владельцем квартиры, но собственник меньшей всячески противится этому. В течение двух десятков лет со времени старта приватизации в российской судебной практике не было прецедентов, когда было бы принято решение об обязании собственника продать его долю в квартире. Однако относительно недавно Верховный Суд РФ такой прецедент создал.

Дело было в столице. Гражданка N обратилась в суд с иском к бывшему мужу. Когда-то она приобрела трехкомнатную квартиру и прописала в ней мужа. Брак распался. Районный суд признал за женщиной 13/14 доли в квартире. Бывшему супругу досталось 1/14. Его доля, в пересчете на площадь соответствовала 2,5 кв. м жилой площади.

После развода бывший супруг в квартире не появлялся и никакого беспокойства гражданке N не доставлял. Зато спустя некоторое время он подписал договор пожизненного содержания с сыном от другого брака. Тот прописался в квартире сам и прописал свою дочь. Затем договор с сыном был расторгнут, но подписан новый - такой же - с невесткой. Собственницей 1/14 доли стала уже она. В итоге на 1/14 квартиры прописаны двое родителей, несовершеннолетний ребенок и бывший муж гражданки N.

Гражданка N обратилась в Тушинский районный суд с иском, где требовала прекратить право собственности невестки бывшего мужа на 1/14 доли, предоставить ей возможность выплатить невестке компенсацию за долю и выписать всех посторонних для N людей, включая несовершеннолетнего ребенка (сын невестки).

Семья из четырех человек не собирались отступать. Более того, во встречном иске они требовали не только, чтобы им не мешали вселиться в спорную квартиру, но и считали возможным определить для них порядок пользования одной комнатой в этой квартире.

Тушинский районный суд частично удовлетворил оба иска. Согласился с иском женщины к сыну мужа и признал его прекратившим право пользования и постановил выписать. Однако и встречный иск невестки о вселении на эти 2,5 кв. м суд тоже удовлетворил. Во всех остальных просьбах с обеих сторон суд отказал. Городской суд это решение оставил без изменения.

Таким образом, районный и городской суды не помогли гражданам, а только окончательно запутали и без того сложную ситуацию. Поэтому владелица большей части квартиры решила искать правды в Верховном Суде.

Верховный Суд заявил, что обе судебные инстанции - и районный и городской суды - существенно нарушили нормы материального права. И решил, что истица должна выплатить своим соседям принудительную компенсацию, а право собственности невестки должно быть прекращено.

Верховная логика

Тушинский районный суд рассуждал так. Квартира состоит из одной изолированной комнаты площадью 11,4 кв. м и двух проходных по 8 и 16 кв. м. Та самая 1/14 доли составляет 2,5 кв. м жилой площади&hellip но такого помещения в квартире нет.

По статье 252 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), компенсация за незначительную долю не может быть принудительна. Поэтому иск о прекращении прав собственности всех вновь прописавшихся и выплате им компенсации райсуд не удовлетворил. Ребенку суд прописку оставил, так как родители решают, где ему жить. Одним из родителей и является невестка. Она же - собственник этих 2,5 кв. м. Поэтому имеет право зарегистрировать там сына. Бывшему мужу суд также оставил прописку, так как он был вселен к собственнице, жене, во время брака, а после развода он по закону (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ) не утратил право пользования квартирой по месту регистрации.

Однако Верховный Суд ту же самую ситуацию оценил иначе. По ГК РФ общее имущество можно делить по согласованию между собственниками. Если выделить долю невозможно без ущерба имуществу, то собственник, с его согласия, может получить долю деньгами.

Далее Верховный Суд рассуждал так. Определить порядок пользования жилым помещением новым собственникам при размере их доли нельзя. Точно также и определить порядок пользования части общего имущества, соразмерной их доле, как записано в 247-й статье ГК РФ, тоже нельзя. Родственники бывшего мужа, включая несовершеннолетнего, никогда в спорную квартиру не вселялись и для собственника большей доли они - посторонние люди. Бывший муж после развода этой квартирой не пользовался.

По статье 288 ГК РФ жилые помещения предназначаются для того, чтобы в них жить, а доля в 2,5 кв. м для этого непригодна, так как ее не представляется возможным выделить в натуре. Поэтому Верховный Суд принял оценку экспертов, по которой мизерная доля стоит 400 тыс. руб. Эта сумма и стала размером принудительной компенсации, которой и добивалась гражданка N.

По поводу ребенка суд решил, что местом жительства несовершеннолетних является жилье их родителей, а они в спорной трешке никогда не жили (ст. 20 ГК РФ). А соответственно, право пользования квартирой не приобрели.

Знала ли истица, что ее иск войдет в историю судебной практики. Ведь данное решение Верховного Суда объясняет нижестоящим судам, как применять закон в подобных ситуациях, когда конфликт между сособственниками, казалось бы, неразрешим.

Справка БН

Из статьи 252, пункта 4 Гражданского кодекса РФ: показать

«Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Источники:
law-clinic.net, vnedvijimosti.ru, www.bn.ru

Следующие в разделе:

22 апреля 2018 года


Комментариев пока нет!

Поделитесь своим мнением

Сумма цифр: код подтверждения

Другие статьи: