Продажа комнаты в коммунальной квартире

Здравствуйте, моя мама является квартиросъемщиком двух комнат в коммунальной квартире, третья комната была приватизирована соседкой бабушкой (как стало нам потом известно что в то время еще нельзя было приватизировать без согласия соседей), потом бабушку дочь отправила в дом престарелых, та скончалась там. В этой комнате порядка 5 лет никто не жил, в том году начала приходить дочь, от нее узнали что наша соседка умерла. Летом она начала приводить клиентов на покупку комнаты, мы стали интересоваться, они нам заявила сумму в 400 т.р. мы просили ее скинуть до 350 она наотрез отказалась. В июле пришла семья казахов и сказали что они купили эту комнату, помахали свидетельством перед нами и все, мы им сказали что нам никакого мы не давали согласие на продажу комнату, на что получили Ответ: от вас и не требуется, у вас комнаты не приватизированы, а потом выяснилось что она все таки продала эту комнату за 350 тр. Прошло уже 9 месяцев, сейчас мы узнали что они должны были спросить разрешение у гос-ва , на что получили бы отказ, так как у нас на площади 22 м2 прописано 5 человек и мы стоим на очереди по улучшению жил площади.

Что делать, можно ли отменить эту сделку? Ответ:Здраствуйте!Отметим, что Вы имеете преимущественное право покупки комнаты Вашей соседки (согласно статьи 42 Жилищного кодекса РФ, статья 250 Гражданского кодекса РФ). Также соседка перед продажей своей части коммунальной квартиры должна была Вас известить о своем намерении продать квартиру в письменном виде (описать все условия - цену и т.д.). Вы же должны были на протяжении 1 месяца предложить купить квартиру у нее или же отказаться.

Отметим, что если бы Вы на протяжении 3 месяцев после того, как была продана доля в коммунальной квартире, обратились в суд, то уже в судебном порядке можно бы было перевести на Вас права и обязанности покупателя, поскольку квартира была продана по той цене, которую предлагали Вы. И ещё на что стоило бы обратить внимание при покупке квартиры - технологии утепления стен.

Если стены и потолки квартиры не утеплены, тогда с различными видами утеплителя для стен можете ознакомиться, а также приобрести онлайн. Данное обстоятельство может существенно повлиять на стоимость покупаемой/продаваемой квартиры. Не забывайте об этом.

С уважением, Диана Бондаренко

Процедура продажи комнаты в коммунальной квартире

Продажа комнаты в общей коммунальной квартире относится к одним из самых сложных юридических сделок с недвижимой собственностью.

Во-первых, владелец комнаты обязательно должен быть собственником отчуждаемого жилья, так как комнату можно продать только в приватизированной коммунальной квартире. Неприватизированное жилье является собственностью муниципалитета, и продать его нельзя, поскольку коммерческие сделки с неприватизированной жилой недвижимостью, в том числе и с комнатами в коммунальной квартире, запрещены законом .

Во-вторых, соседу-собственнику комнаты нужно учитывать, что остальные соседи коммунальной квартиры по закону имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты. Чтобы обеспечить реализацию данного законодательного требования и избежать возможных неблагоприятных последствий в дальнейшем, продавец должен четко следовать определенной процедуре получения согласия соседей на продажу своей комнаты.

В-третьих, продажа доли в коммунальной квартире имеет много правовых нюансов и юридических сложностей, поэтому нужно очень внимательно изучить всю процедуру продажи такой собственности, и, по возможности, воспользоваться помощью квалифицированного специалиста, проводившего подобные сделки с комнатой в общей коммунальной квартире.

Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире

Чтобы продать комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, собственнику нужно:

Определить условия продажи, включая цену
Оформить (желательно в нотариальном порядке) извещение об условиях продажи, в котором указывается назначенная цена, и направить его всем собственникам комнат в общей коммунальной квартире
Собрать пакет документов, требуемый для продажи жилой недвижимости
Если комната принадлежит несколькими собственникам, нужно оформить от них разрешение на продажу общей комнаты, заверенное нотариусом
Выписать всех жильцов из комнаты и взять соответствующую справку о выписке в паспортном столе
Оформить договор купли-продажи комнаты и заключить сделку.

Как получить согласие соседей

В большинстве случаев загвоздка при продаже одной из комнат в общей коммунальной квартире состоит как раз в обеспечении преимущественного права соседей на продажу жилья, так как многие соседи специально затягивают процесс продажи.

Сразу стоит отметить, что согласие соседей в коммунальной квартире на продажу одной из комнат, совсем не обязательно. Продавцу нужно лишь иметь доказательства того, что он выполнил требование закона и в первую очередь предложил соседям выкупить его комнату. Для этого продавцу нужно в письменной форме уведомить о намерении продажи комнаты:

соседей, являющихся собственниками других приватизированных комнат в общей коммунальной квартире

районную администрацию или полномочный Жилищный комитет – если кто-то из соседей-собственников проживает в коммунальной квартире по соглашению социального найма (в данном случае собственником с юридической точки зрения считается муниципальное образование)

отдел опеки и попечительства района – если собственником одной либо нескольких комнат в общей коммунальной квартире является инвалид или несовершеннолетний гражданин.

Извещение соседей о намерении продажи комнаты с указанием назначенной цены и условий продажи можно оформить двумя способами:

самостоятельно составить извещение в письменной форме и отправить соседям по коммунальной квартире заказным письмом с уведомлением

воспользоваться помощью нотариуса для оформления соответствующего извещения.

Продавец может в своем извещении обратиться к соседям-собственникам по коммунальной квартире с просьбой письменно отказаться от покупки соответствующей комнаты. Если такой отказ получен, он должен быть оформлен или в регистрирующем органе, или заверен у нотариуса. В данном случае продавец может уже не соблюдать установленный законом месячный срок для изъявления соседями желания купить предложенную им комнату.

Если соседи не дали ответ в течение 30 дней, то есть срока, установленного законом, с даты получения извещения, это приравнивается к отказу. С этого времени собственник комнаты может продавать свою недвижимость без согласия соседей.

Если кто-то из соседей изъявил желание приобрести комнату, то продавец не имеет права продать свое жилье в коммунальной квартире постороннему лицу. В данном случае необходимо заключение соглашения купли-продажи именно с соседом.

Возможна ситуация, когда сразу несколько соседей-собственников комнат в общей коммунальной квартире дают согласие на приобретение отчуждаемой комнаты. В указанном случае вопрос, кому продать комнату, должен решаться по желанию продавца, поскольку право преимущественной покупки действует лишь при намерении продать комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, постороннему лицу.

Соседи-собственники имеют преимущественное право только на покупку квартиры, никаких других прерогатив (относительно цены или условий покупки) у них не существует. Это означает, что соседи могут купить комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, только за ту цену, которая установлена продавцом.

Однако собственнику отчуждаемой комнаты нужно учитывать важный правовой нюанс: он может продать свою долю (комнату) постороннему лицу только по цене, указанной в извещении, либо по более высокой цене. Если квартира будет продана по более низкой цене, соседи могут оспорить в дальнейшем правомерность сделки.

В данном случае нужно быть внимательным и покупателю соответствующей комнаты. В договоре должна быть проставлена реальная цена сделки. Многие продавцы, желая избежать налогообложения, предлагают в договоре указать заниженную цену недвижимости. Согласившись на такие условия, покупатель комнаты подвергает себя существенному риску, поскольку сделка по желанию соседей (если цена в соглашении купли-продажи ниже, чем в извещении) может быть оспорена.

Документы для продажи комнаты, являющейся частью коммунальной квартиры

Собственнику для регистрации продажи комнаты требуется собрать следующие документы:

паспорта всех граждан, участвующих в соответствующей сделке купли-продажи

справку о выписке жильцов из комнаты в коммунальной квартире

извещение о намерении продать комнату с указанными в нем условиями продажи и ценой комнаты, разосланное заказным письмом другим собственникам комнат в общей коммунальной квартире (это необходимо, если покупателем является постороннее лицо, а не один из соседей)

договор купли – продажи

выписку из БТИ с экспликацией

кадастровый план отчуждаемого жилого помещения

акт приема – передачи комнаты

правоустанавливающую документацию на комнату

нотариальное разрешение на совершение продажи от других собственников комнаты

разрешение органов опеки, если одним из собственников продаваемой комнаты является несовершеннолетний.

Если соседи препятствуют продаже комнаты

Сложнее обстоит ситуация, если соседи намеренно препятствуют продаже комнаты или существуют другие объективные причины, когда направить извещение проблематично (к примеру, соседи не проживают в данной коммунальной квартире и найти их невозможно).

Соседи-собственники, по каким-то причинам не желающие, чтобы одна из комнат была продана постороннему лицу, могут намеренно избегать получения письменного уведомления о продаже комнаты. Соответственно, при отсутствии отметки о получении данного документа, продавец не может реализовать свое право на продажу недвижимой собственности.

Самый лучший способ урегулирования такого вопроса – все-таки попытаться (через нотариуса, курьерскую службу или иным способом) вручить составленное извещение. Если это невозможно, можно оформить договор дарения вместо договора купли-продажи.

В рамках этой схемы, продавец комнаты может поступить следующим образом:

получить деньги от покупателя, но оформить не договор купли-продажи, а договор дарения

оформить договор дарения лишь на маленькую часть от своей доли на имя потенциального покупателя, а потом предложить ему как своему соседу по коммунальной квартире, ставшему полноправным собственником доли, выкупить всю комнату.

Используя эти схемы, стоит учесть, что такая сделка по требованию соседей может быть признана ничтожной, хотя притворность сделки в данном случае соседям будет весьма сложно доказать. Тем не менее, постарайтесь, по возможности, использовать законный механизм продажи комнаты в общей коммунальной квартире.

Поделитесь с друзьями! Расскажите об этой статье друзьям в социальных сетях при помощи кнопок в панели слева. Спасибо!

Новости по недвижимости

О продаже квартир Мариуполя

Ценность собственного жилья высока. Только ради безраздельного владения помещением люди часто предпочитают приобретение аренде. Однако одного лишь желания, конечно, недостаточно. Чтобы купить квартиру в Мариуполе . необходимо пройти множество этапов.

Для начала Вам необходимо определиться с тем, будет ли это покупка на вторичном рынке или в одной из новостроек, хотите ли вы купить квартиру в Мариуполе в центре или ближе к окраинам, сколько комнат будет в помещении, потребуется ли в них ремонт и насколько он будет масштабным, и так далее. Напомним, что в зависимости от той или иной характеристики жилья, его стоимость продажи квартиры в Мариуполе может достаточно сильно варьироваться.

Затем Вам необходимо отыскать подходящее объявление типа «Продам квартиру в Мариуполе » в местной газете, на городских улицах или же на нашей онлайн-доске объявлений. Последний вариант будет самым удобным, поскольку не потребует больших временных затрат, а результаты выдаст наиболее подходящие вашему запросу “куплю квартиру в Мариуполе”. Консультируйтесь с профессионалами на нашем сайте, читайте приложенную к объявлениям информацию, просматривайте фотографии — и Вы непременно найдете то, что искали. Искать продавца квартиры, расклеивая самостоятельно объявления вроде «Куплю квартиру в Мариуполе » — решение не самое удачное. В наше время спрос на недвижимость столь высокий, что покупателей, как правило, больше, чем продавцов, поэтому владельцы помещений сами выставляют объявления “продам квартиру в Мариуполе” и просто ждут клиентов.

Следующий шаг в решении квартирного вопроса — составление договора купли-продажи. Допустим, Вы подобрали удачный вариант для приобретения и готовы отдать ту или иную денежную сумму, чтобы купить квартиру в Мариуполе . Деловая часть сделки никуда не исчезнет, а договор надо задокументировать хотя бы по двум причинам: во избежание конфликтов с государством и для того, чтобы оградить себя от мошенников. Продажа квартир в Мариуполе предполагает нотариальное заверение договора. У продавца не должно быть коммунальных задолженностей и прочих осложняющих заключение договора моментов (вроде наличия прописанных в квартире граждан), которые в будущем могут перерасти для Вас в серьезные проблемы. Поэтому рекомендуем Вам быть бдительными и пользоваться услугами риэлторов, чтобы со спокойной душой купить квартиру в Мариуполе и не быть обманутым.

Источники:
law-clinic.net, infonedvizhimost.com, dom.ria.com