Возможность продления или пролонгации договора аренды недвижимости

Договор аренды на год истек 01,01,2012. В договоре написано, что арендатор, исправно исполняющий обязанности, имеет приемущественное право на возобновление договора. Договор не заключен.

Имеет ли арендодатель право выставить на улицу уже сегодня? Ответ:Здравствуйте. Преимущественное право даёт преимущество в определённой очерёдности решения вопроса, но не более.

Если в договоре ничего не сказано про пролонгацию, то есть автоматическое продление действия договора по взаимному согласию сторон без заключения нового, тогда арендодатель, по окончанию срока действия аренды, имеет полное право прервать отношения с арендатором и предложить ему покинуть помещение. Будут затруднения - идите к юристам.Ответила: Инна Бондаренко

Консультация эксперта по вопросу возможности обязать администрацию муниципального образования продлить заключенный договор аренды земельного участка

Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии со ст. 29 Земельного кодекса РФ (далее - Земельный кодекс) осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компатенции в соответствии со ст. 9, 10 и 11 Земельного кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено законом или договором аренды. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Аналогичные положения содержит п. 3 ст. 22 Земельного кодекса, в соответствии с которым по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 Земельного кодекса.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца (п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса).

Между тем, статьей 42 Земельного кодекса РФ, предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 этого Кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен Федеральным законом или договором аренды земельного участка.

При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (данный подход изложен в Постановлениях Президиума ВАС РФ от 18.09.2012 №4464/2012 от 23.12.2008 №8985/08), следовательно, обязать администрацию заключить (продлить) новый договор аренды возможно в судебном порядке (п.4 ст. 445 ГК РФ, ст. 64 Земельного Кодекса), при наличии на указанном земельном участке объекта незавершенного строительства и надлежащим образом исполнение своих обязанностей по договору аренды арендатором (внесении арендной платы, получения разрешения на строительство, строительство объекта в соответствии с проектом).

По вопросу возможности продления договора аренды исключительно на торгах, необходимо отметить следующее: заключенный без проведения торгов договор аренды земельного участка, представленного для строительства, подлежит продлению на новый срок без проведения торгов, если выдано разрешение на строительство, которое, однако, не завершено в течение первоначального срока аренды участка (необходимо доказать, что есть объект незавершенного строительства на участке и строительство дальше будет идти).

Апелляционный суд подтвердил ошибочность позиции налоговой инспекции

Возобновление договора аренды, продление (пролонгация) договора

Возобновление договора аренды означает продление действия его условий на неопределенный срок в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Продление договора (пролонгация) - продление срока его действия на определенный или неопределенный срок по соглашению сторон.

Термин пролонгация не используется в Гражданском кодексе РФ, однако часто применяется в юридической практике при составлении договоров как синоним термина продление . Пролонгация представляет собой продление срока действия договора, векселя, займа, кредита.

Возобновление договора в силу закона

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора и арендодатель не возражает против этого, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Таким образом, для возобновления договора аренды на неопределенный срок в силу закона необходимо одновременное наличие двух условий:

- пользование имуществом после истечения срока действия договора

- отсутствие возражений со стороны арендодателя.

Иногда на практике после возобновления договора на неопределенный срок стороны тем не менее заключают новый договор с аналогичными условиями. Если новый договор впоследствии признан незаключенным, возникает вопрос: действует ли в данном случае возобновленный договор? Ответ на этот вопрос имеет значение, в частности, при определении непрерывного срока владения и пользования арендованным имуществом субъектом малого и среднего предпринимательства для дальнейшей реализации им преимущественного права на приобретение имущества в собственность. Кроме того, решение указанного вопроса важно, например, в случае если при признании нового договора незаключенным арендодатель предъявляет к арендатору иск о возврате имущества в связи с отсутствием оснований для владения и пользования им. Если возобновленный договор будет признан действующим, в иске о возврате имущества должно быть отказано.

В судебной практике существует подход, согласно которому если сторонами возобновлен договор на неопределенный срок, а после него заключен новый договор, позднее признанный незаключенным, то первоначальный договор не прекращает своего действия. Такой подход в настоящее время подтвержден позицией Президиума ВАС РФ, отраженной в Постановлении от 25.09.2012 N 1283/12. В связи с этим есть основания полагать, что данным подходом будут руководствоваться суды при рассмотрении дел со схожими обстоятельствами.

Вместе с тем в судебной практике существует противоположный подход, в соответствии с которым первоначальный договор аренды, заключенный или возобновленный на неопределенный срок, прекращает свое действие, если новый договор признан незаключенным.

Стороны могут установить запрет на возобновление договора на неопределенный срок. Суды в основном допускают возможность согласования такого условия в договоре. В то же время есть судебный акт, в котором суд указал на императивность нормы ст. 621 ГК РФ и отсутствие возможности установить в договоре условие о запрете на его возобновление.

-----------

Пример формулировки условия:

По истечении срока действия договора настоящий договор не подлежит возобновлению на неопределенный срок .

-----------

Необходимо учитывать, что аренда государственного или муниципального имущества связана с особенностями возобновления договора на новый срок.

Продление (пролонгация) договора аренды по соглашению сторон

Срок действия договора в силу п. 1 ст. 450 ГК РФ может быть продлен сторонами путем заключения дополнительного соглашения.

Однако если стороны хотят сразу определить свои отношения на будущий период, условие о продлении договора на новый срок можно включить в текст договора при его заключении.

При этом если стороны предусмотрят, что договор продлевается на определенный срок, и не укажут количество раз, на которое возможна пролонгация, продление договора будет считаться однократным, после чего он прекратит свое действие либо будет возобновлен на неопределенный срок в порядке п. 2 ст. 621 ГК РФ.

-----------

Пример формулировки условия:

По истечении срока действия договора, если ни одна из сторон не заявила о его расторжении, договор считается продленным на шесть месяцев .

-----------

Кроме того, в силу норм о свободе договора (ст. 421 ГК РФ) стороны могут согласовать, что договор продлевается на определенный срок каждый раз после его окончания. Такое условие будет означать, что договор продлевается многократно. При этом можно указать, что возможно неограниченное количество продлений или что договор продлевается, например, не более пяти раз.

-----------

Примеры формулировки условия:

По окончании срока действия договор пролонгируется каждый раз на аналогичный период на тех же условиях. Пролонгация возможна неограниченное количество раз .

По истечении срока действия договор автоматически продлевается каждый раз на один год, если ни одна из сторон не позднее чем за один месяц до истечения срока его действия не уведомит письменно другую сторону о его прекращении. Автоматическое продление договора возможно не более _________ раз .

-----------

Следует учитывать, что условие, согласно которому договор продлевается на тот же срок и на тех же условиях, не означает, что после продления он считается заключенным на неопределенный срок. Ни одна из сторон при таком условии не сможет отказаться от договора на основании абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ.

В договоре следует установить, что условием его продления является отсутствие возражений обеих сторон по поводу дальнейшего продолжения договорных отношений. При отсутствии в договоре возможности заявить такие возражения условие о продлении будет обязывать арендодателя постоянно продлевать договор и фактически определять существо правоотношений по договору как передачу имущества в бессрочное пользование, что противоречит гл. 34 ГК РФ. В силу ст. 168 ГК РФ условие об обязательном продлении договора по истечении срока его действия может быть признано судом недействительным как нарушающее требования закона.

Исходя из п. 1 названной статьи данное условие по общему правилу является оспоримым. Законом могут быть предусмотрены иные последствия, не связанные с недействительностью сделки, а также исключения из общего правила оспоримости. Таким исключением, в частности, является положение п. 2 ст. 168 ГК РФ, согласно которому сделка, не соответствующая требованиям закона и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью.

Это правило распространяется на договоры, заключенные после 1 сентября 2013 г. (ч. 6 ст. 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ).

К договорам аренды, заключенным до указанной даты, применяется ст. 168 ГК РФ в редакции до вступления в силу Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ. Согласно данной статье сделки (условия), нарушающие требования закона или иного правового акта, по общему правилу являются ничтожными.

Кроме того, условие об обязательном продлении договора по истечении срока его действия суд может квалифицировать как ничтожное в силу ст. 168 ГК РФ.

Также следует согласовать период до истечения срока действия договора, в течение которого такие возражения могут быть направлены.

-----------

Пример формулировки условия:

Настоящий договор вступает в силу с 01.02.2011 и действует до 31.12.2011. Если за месяц до истечения срока действия договора стороны не представили возражений, он считается продленным на следующий календарный год на тех же условиях .

-----------

При включении в договор условия о его продлении следует учитывать, что если используется формулировка, согласно которой по окончании срока действия договор считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок, данное условие может быть признано не соответствующим п. 2 ст. 621 ГК РФ, предусматривающему возможность возобновления договора только на неопределенный срок. Вместе с тем существует позиция судов, согласно которой согласование условия о возобновлении договора на определенный срок допускается.

Следует учитывать, что при аренде государственного или муниципального имущества существуют особенности продления договора.

Если условие о продлении (пролонгации) договора не согласовано

В этом случае арендатор не сможет пользоваться имуществом по истечении срока действия договора, если арендодатель возражает против продления арендных отношений (ст. 621 ГК РФ).

Аренда недвижимого имущества с пролонгацией: как толковать и применять действующее законодательство

30-03-2007

В соответствии с нормами части 2 статьи 793 и статьи 794 Гражданского кодекса Украины (ГК) договор найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) сроком на один год и более подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Кроме того, право пользования недвижимым имуществом сроком более одного года подлежит обязательной государственной регистрации (часть 1 статьи 4 Закона Украины "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений").

В юридической практике ради того, чтобы упростить процедуру нотариального удостоверения договоров аренды недвижимого имущества (или же просто ее избежать), часто применялись разнообразные варианты "обхода" упомянутых нормативных положений. В целом, можно выделить четыре таких варианта.

Первый вариант. Договор заключается, например, на 11 месяцев. По истечении этого срока арендатор возвращает арендодателю объект аренды и сразу же заключает с ним новый договор аренды (и соответствующий акт к нему) на 11 месяцев. И так каждый раз, когда истекает 11-месячный срок.

Второй вариант. Договор заключается, например, на 11,5 месяца. До окончания этого срока стороны заключают сделку об изменении договора аренды в части срока аренды и продлевают его, например, еще на 11 месяцев (то есть на срок до 22,5 месяца).

Третий вариант. Договор заключается, например, на 360 дней. В договоре прописывается условие, что если на протяжении 30-ти дней до момента истечения срока действия договора аренды ни одна из сторон не изъявит намерения его расторгнуть, то договор считается пролонгированным на тот же срок и на тех же условиях.

Четвертый вариант. Договор заключается, например, на 11 месяцев. Когда заканчивается срок аренды, арендатор продолжает пользоваться объектом аренды, а арендодатель не возражает против этого. При этом обе стороны руководствуются нормой части 1 статьи 764 ГК.

И хотя каждый из этих вариантов применялся участниками гражданских правоотношений в повседневной жизни неоднократно, необходимо отметить, что не каждый из них отвечает действующему законодательству. Так, если в легитимности первого варианта (наиболее организационно затратного и рискованного с точки зрения надежности контрагента) ни у кого не возникнет сомнений, то законность трех других вызывает ряд вопросов. Попробуем дать на некоторые из них ответы. При этом ради удобства в этой статье понятия "срок договора аренды" и "срок аренды" будут употребляться как тождественные. Во многих случаях ГК (статьи 763, 764, 793, 794), как мне кажется, также отождествляет эти понятия, хотя, конечно, такой подход является довольно спорным.

Итак, контрагенты избрали второй вариант. До момента истечения срока договора аренды (который должен быть менее одного года) договор считается заключенным и отвечающим действующему законодательству. С момента заключения сторонами соглашения (договора) об изменении (или же продлении) основного срока договора аренды недвижимости на срок, превышающий один год, соответствие такого договора ГК будет вызывать сомнения. Ведь в соответствии с частью 1 статьи 653 ГК в случае изменения договора договорное обязательство, существовавшее между сторонами, не прекращается, а лишь изменяется согласно измененным условиям относительно срока аренды.

Следовательно, с момента заключения такого соглашения (договора) договор аренды недвижимости не прекратится, однако срок аренды (установленный им) уже будет превышать один год, а значит - договор подлежит нотариальному удостоверению. Несоблюдение же сторонами требования Закона о нотариальном удостоверении договора будет иметь своим следствием его ничтожность (часть 1 статьи 220 ГК). Вот только с какого момента.

С момента заключения самого договора аренды (часть 1 статьи 236 ГК) или с момента заключения сторонами договора (соглашения) об изменении его срока? И будет ли признаваться ничтожным сам договор аренды недвижимого имущества или лишь договор (соглашение) об изменении его срока?

Вопросы, конечно, непростые. Ведь, с одной стороны, не соблюдено условие о нотариальном удостоверении договора аренды недвижимости, а с другой - на протяжении 11,5 месяца до момента, пока его срок не был увеличен (продлен) сторонами более чем на один год, такой договор аренды не нуждался в нотариальном удостоверении (то есть был действительным и соответствовал гражданскому законодательству). По-моему, в данной ситуации ничтожным более правильно признавать все-таки договор аренды недвижимости. Однако ничтожным он будет с момента внесения изменений в него в части срока (то есть с момента заключения сторонами договора (соглашения) о продлении (изменении) срока договора аренды). Ведь именно с этого момента он станет сделкой, нуждающейся в нотариальном удостоверении, и именно в этот момент он станет ничтожным (ведь ни один нотариус не удостоверит договор, заключенный 11,5 месяца назад, а нотариальное удостоверение лишь договора об изменении срока договора аренды не будет означать факт удостоверения всего договора аренды). До момента изменения срока аренды договор аренды будет считаться действующим и отвечающим действующему законодательству.

Представим себе, что стороны избрали третий вариант (то есть заключили договор аренды на срок до одного года с автоматической пролонгацией срока аренды). Как и при втором варианте, до момента истечения основного срока аренды недвижимости соответствие такого договора действующему законодательству не вызывает сомнений. Несколько сложнее кажется вопрос юридической квалификации условия об автоматической пролонгации срока договора аренды и самой автоматической пролонгации (продления) договора.

Требует ли нотариального удостоверения договор аренды недвижимости сроком на 360 дней с автоматической пролонгацией? И если нуждается, то с какого момента?

На момент заключения договора он, по всей видимости, не нуждается в нотариальном удостоверении. Ведь стороны могут и не воспользоваться правом на пролонгацию срока аренды, и договорное обязательство прекратится на 361-й день с момента заключения договора. С момента же пролонгации срока аренды недвижимости на тех же условиях и на тот же срок договор будет нуждаться в нотариальном удостоверении.

Условие о пролонгации срока аренды, на мой взгляд, целесообразно рассматривать как условие об изменении срока аренды в будущем. При этом стороны обусловливают изменение срока (то есть изменение своих прав и обязанностей) отлагательным обстоятельством, которое может и не наступить (часть 1 статьи 212 ГК). Ведь на момент заключения договора сторонам неизвестно: будет противоположная сторона в будущем пролонгировать срок аренды путем отсутствия возражений относительно продления договора или нет. Поэтому факт отсутствия возражений сразу обеих сторон (как нанимателя, так и наймодателя) носит для каждой из них объективный и вероятный характер. Саму же пролонгацию в форме отсутствия возражений каждой из сторон относительно продления срока аренды целесообразно квалифицировать как совершение сделки каждой из сторон в форме так называемого "отрицательного действия" (то есть молчания относительно прекращения договора) во исполнение условия договора о возможности изменения его условия о сроке аренды.

Таким образом, если стороны путем обоюдного отсутствия возражений пролонгировали договор аренды на срок, превышающий один год, такой договор будет подлежать нотариальному удостоверению с момента его пролонгации. Ведь именно с этого момента его срок будет превышать один год. Отсутствие такого нотариального удостоверения повлечет ничтожность договора с момента его пролонгации, поскольку именно с этого момента (а не с момента его заключения) он будет сделкой, нуждающейся в нотариальном удостоверении.

И наконец, четвертый вариант. Арендатор по истечении, например, 11-месячного срока аренды недвижимости, продолжает и в дальнейшем пользоваться объектом аренды. Согласно статье 764 ГК, "если наниматель продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора найма, то, при отсутствии возражений наймодателя на протяжении одного месяца, договор считается возобновленным на срок, ранее установленный договором". Указанное законоположение порождает ряд важных вопросов: во-первых, какое содержание заложил законодатель в понятие "возобновление договора", во-вторых, с какого же момента будет считаться такой договор аренды возобновленным?

Отвечая на эти вопросы, необходимо обратить внимание на то, что ГК разграничивает такие понятия, как "возобновление обязательства" и "продление обязательства". Например, в статьях 38, 42, 49, 64, 76, 77, 276, 353, 1224 ГК термин "возобновление" употребляется как синоним того, что сначала прекратилось, а потом начало снова существовать. Вместе с тем в статьях 129, 344, 465, 470, 480, 496, 500, 1035, 111, 1060, 1128, 1199 ГК термин "продление" употребляется для обозначения того, что длится (и продолжает длиться) без прекращения.

По моему мнению, термин "возобновление" употребляется в статье 764 ГК как синоним слова "перезаключение" и означает не факт продления срока договора, а факт его прекращения с одновременным повторным обретением им действия на тех же условиях, которые существовали до момента истечения срока договора. Поэтому трудно согласиться с толкованиями понятия "возобновление" как синонима понятия "продление", употребляемыми в комментариях ГК (См. Комментарий ГК / Под ред. Е. О. Харитонова. О. М. Калитенко. - Одесса, 2004. - С. 643).

Следовательно, если после истечения 11-месячного срока договора аренды недвижимости арендатор, руководствуясь нормой статьи 764 ГК, продолжает и в дальнейшем пользоваться объектом аренды, то с момента истечения срока договора он считается снова заключенным на 11-месячный срок и не нуждается в нотариальном удостоверении. При этом следует подчеркнуть, что, в соответствии с нормой части 4 статьи 284 Хозяйственного кодекса Украины (ХК), такой договор аренды будет считаться не возобновленным, а продленным (а потому подлежит нотариальному удостоверению).

Вышеизложенное дает основания утверждать, что второй и третий варианты заключения договора аренды недвижимости не в полной мере отвечают действующему ГК и могут быть признаны ничтожными. Использование первого варианта хотя и отвечает действующему ГК, но является довольно организационно затратным. Особенно это касается тех случаев, когда юридическое лицо заключило не один десяток договоров аренды недвижимого имущества, и истечение срока каждого из них необходимо постоянно контролировать.

Поэтому наиболее приемлемым является использование четвертого варианта. Однако с целью соответствия такого варианта налоговому и другим учетам (а также упомянутой норме ХК) в тексте самого договора аренды, на мой взгляд, целесообразно продублировать норму статьи 764 ГК, например, в такой редакции: "Если арендатор продолжает пользоваться объектом аренды после истечения 11-месячного срока, то, при отсутствии возражений арендодателя на протяжении одного месяца с момента истечения этого срока, договор аренды считается возобновленным (снова перезаключенным) на 11-месячный срок".

Сывый Роман - начальник отдела договорно-правовой работы ОАО "Концерн Галнафтогаз", научный сотрудник НИИ частного права и предпринимательства АПрН Украины, г. Львов

Пролонгация договора аренды

Ще з давніх часів нерухомість була надзвичайно прибутковою справою для своїх власників, оскільки її оренда та продаж завжди приносили непоганий дохід. Що ж стосується сьогодення, то хочеться зазначити, що здача в оренду нерухомості користується більшою популярністю серед власників нерухомого майна аніж її продаж, оскільки це є досить простим та вигідним видом господарської діяльності. У зв'язку з цим не викликає сумніву, що практика регулювання відносин у сфері оренди нерухомого майна є завжди актуальною для багатьох суб'єктів господарювання.

Як відомо основним документом, який регулює відносини між власником нерухомого майна, а саме орендодавцем (наймодавцем) та особою, яка бажає прийняти майно у користування на певний строк, а саме орендарем (наймачем) є договір найму (оренди). Однак необхідно відмітити, що відноситни у сфері оренди нерухомого майна досить часто носять стабільний характер, і навіть після закінчення строку дії договору оренди орендодавець та орендар продовжують мати інтерес у передачі та отриманні майна в користування. В таких випадках виникає необхідність пролонгації договору або укладення договору на новий строк. Варто зазначити, що це є дві різні норми, які визначені чинним законодавством України. По — перше, що стосується терміну пролонгація, то у перекладі з англійської мови він означає продовжувати далі, тягнути, а у перекладі з латині — продовження строку дії будь — якого процесу. Таким чином, під продовженням договору треба розуміти збільшення строку його дії.

Цивільний кодекс України передбачає можливість автоматичної пролонгації договору оренди в разі відсутності заперечень як зі сторони орендодавця, так і зі сторони орендаря, про це зокрема йдеться у ст. 764 Цивільного кодексу України, ст. 284 Господарського кодексу України та ст. 17 Закону України “Про оренду”. Відповідно до даних статтей, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором. Таким чином виходячи із положень даної статті підставою для продовження відносин найму стосовно наймодаця є його мовчазна згода, яка виражається у відсутності заперечень і вимог до наймача повернути орендоване майно протягом одного місяця після закінчення строку договору найму, а стосоно наймача бажання продовжувати відносини найму, висловлюється активними діями — шляхом продовження користування майном після закінчення строку договору найму.

Необхідно зазначити, що в даному випадку відповідаючи на запитання потрібно чи не потрібно письмово інформувати сторону договору про автоматичну пролонгацію договору сторони визначають на власний розсуд, оскільки в чинному законодавстві України дана норма відсутня. Однак щоб уникнути безлічі проблем, які можуть виникнути в майбутньому, слід все ж таки включати у договорі пункт, який регулює відносини між сторонами після закінчення дії договору, в якому прописувати чіткі випадки пролонгації договору, а також випадки розірвання договору та відмови від пролонгації договору із зазначенням обов'язкового письмового повідомлення сторін про це. Наприклад, той же самий рекомендований лист з описом та повідомленням про вручення буде належним доказом своєчасного повідомлення орендаря та орендодавця про пролонгацію договору або про припинення дії договору та відмову від пролонгації.

Щодо другої норми, то вона стосується переважного права орендаря на укладення договору найму на новий строк після спливу строку договору, про це зазначається зокрема у ч.1 ст. 285 Господарського кодексу України та у ст. 777 Цивільного кодексу України. Відповідно до ч.1 ст. 285 Господарського кодексу України орендар має переважне право перед іншими суб'єктами господарювання на продовження строку договору оренди. А згідно ст. 777 Цивільного кодексу України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

В даному випадку необхідно зазначити, що наймач може скористатись цим правом не автоматично, а за наявності наступних умов:

1. Якщо він належно виконував свої обов'язки за договором найму, тобто своєчасно сплачував орендну плату, утримував майно в належному стані, не допускаючи його погіршення, та сумлінно виконував інші обов'язки, передбачені договором.

2. Якщо наймодавець має намір надалі здавати майно в найм

3. Якщо наймач погоджується укласти договір найму на новий строк на умовах, які пропонують іншим претендентам

4. Якщо наймач повідомить наймодавця про свій намір укласти договір найму на новий строк. Таке повідомлення наймач повинен зробити до спливу строку договору найму в строк, установлений договором. Якщо ж такий строк договором не визначений, повідомлення повинно бути зроблено в розумний строк, під яким розуміється строк, необхідний для обговорення наймодавцем та наймачем усіх умов нового договору найму й підписання необхідних документів.

Також досить цікавим в даному випадку є те, що дана стаття надає наймачеві лише право вимагати укладення з ним договору найму на новий строк, але вона не зобов'язує наймодавця укладати новий договір на тих самих умовах на яких був укладений попередній договір. І у випадку наприклад недосягнення сторін згоди щодо плати за користування майном переважне право на укладення договору у наймача припиняється, а наймодавець вправі укласти договір оренди з третіми особами. Однак в таких випадках необхідно пам'ятати, що нові умови, які пропонуються неймачеві можуть бути більш або менш вигідними для нього, однак вони не повинні бути гіршими за умови, які пропонуються третім особам.

Хочеться зазначити, що на сьогоднішній день почастішали випадки звернення до суду з позовними вимогами про спонукання укласти договір. Такі спори виникають насамперед внаслідок відмови орендодавця від укладення відповідного договору оренди із орендарем на новий строк із причини необхідності використання майна у власній виробничій діяльності без намірів його передачі в оренду третім особам, а орендар заперечуючи цьому посилається на положення статті 777 Цивільного кодексу України та ст. 285 Господарського кодексу України, згідно яких він має переважне право на укладення договору оренди на новий строк при умові належного виконання своїх зобов'язань за договором оренди. Що ж стосується практики застосування судами даної норми, то варто відмітити, що вона є досить спірною. В деяких випадках суди іноді задовольняють такі позови, мотивуючи це тим, що оскільки орендар належним чином виконував свої обов'язки за договором оренди, а саме своєчасно сплачував орендну плату за користування майном, підтримував майно в належному стані, а також те, що орендодавцем не було доведено намір використовувати приміщення для власних потреб, то позов підлягає задоволенню. Однак з такими висновками не можна погодитись, оскільки по — перше, задоволення позову тільки з тієї підстави, що орендар належним чином виконував зобов'язання за договором оренди, є недостатнім для надання йому переважного права на продовження строку його дії. По — друге, згідно ст. 134 Господарського кодексу України та ст. 314 Цивільного кодексу України власник володіє, користується та розпоряджається майном на власний розсуд, а отже, він має повне право на відмову від продовження договору оренди, та право на використання майна у власних виробничих потребах. А по — третє, все ж таки в даних справах саме орендар зобов'язаний згідно статей 33 та 34 Господарського процесуального кодексу України надати докази того, що орендодавець має намір здавати в оренду спірне орендоване майно третім особам, а це не завжди є можливим. Тому, в більшості таких випадків на стадіях апеляційного чи касаційного провадження такі рішення судів першої інстанції все ж таки скасовуються.

Таким чином для того, щоб себе підстрахувати від подібних ситуацій орендодавцеві знову ж таки необхідно в договорі оренди включити пункт який передбачатиме його право відмовитись від укладення договору оренди на новий строк із орендарем, а також третіми особами у випадку необхідності використання майна для власних виробничих потреб, з обов'язковим письмовим повідомленням про це орендаря до закінчення строку дії договору.