Покупка земли во время брака в личную собственность

С мужем развестись не могу на данный момент, общий ребенок 8-месячный. Не живет он с нами с самого рождения ребенка. Появилась возможность купить земельный участок недорого(давно мечтала о доме).

Как обезапасить себя, чтоб при разводе муж не потребовал половину участка. Вместе нажитого имущества нет никакого (жили у моих родителей). Заранее спасибо. Ответ:Здравствуйте. Если есть вомзожность оформить дарственную - оформляйте.

В таком случае имущество не будет считаться совместной собственностью супругов. Если такой возможности нет, тогда всё-таки лучше подождать развода, так как любое, приобретённое по договору купли-продажи имущество, будет считаться совместно нажитой собственностью супругов и может быть разделено по суду, если иное не определено договорами. Поэтому, с моей точки зрения - потерпите и дождитесь окончания бракоразводного процесса. Будут затруднения - идите к юристам.С уважением, Сергей Нечипорук

Приобретение земли в частную собственность

Несколько советов тем, кто решил стать владельцем земельного участка

О рынке земель

Каждый человек, решившийся на крупную финансовую сделку, должен знать основные законные условия ее совершения. И при купле – продаже земли такие условия, оговоренные Российским Законодательством, также существуют.

Условия, обеспечивающие законность сделки

1. Прежде всего, убедитесь в том, что продавец имеет в наличии и может вам предоставить для ознакомления любой из документов, который может подтвердить его право собственности на выставленный на продажу участок земли.

Согласно российскому законодательству, подтверждением права собственности гражданина на землю могут выступать:

- договор о покупке-продаже или об обмене, оформленный нотариально

- заверенный нотариусом договор дарения (дарственная)

- завещание или решение суда о законном праве наследования

- акт исполнительного органа власти по месту расположения указанного участка о передаче его в собственность продавца.

Каждый из этих документов может быть законным подтверждением права собственности на землю.

Однако, покупателю необходимо знать, что для подтверждения имущественных прав только какого-то из этих документов недостаточно. Они должны быть должным образом подтверждены специальными государственными службами.

До 1997 года подтверждением действенности вышеперечисленных документов служила регистрация их в БТИ, где каждая земельная делянка ставилась на учет согласно своего фактического расположения.

Федеральным Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122 от 21.07.1997 определено, что с момента опубликования Закона подтверждением документа на право собственности служит Свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Это Свидетельство можно получить лишь в том случае, если сведения об участке и его владельце внесены в ЕГРП Российского реестра.

Несмотря на точную дату выхода Закона, в разных регионах страны регистрирующие органы появились не в одно время. Работа по их внедрению проводилась в течение длительного периода, поэтому и даты регистрации имеющихся на тот момент документов на участки земли в Росреестре могут не совпадать с датой выхода Закона и быть различными, в зависимости от даты начала работы Росреестра в каждом конкретном населенном пункте.

Нелишне также лишний раз обратить внимание на юридический адрес, указанный в документах, и сверить его с фактическим местоположением продаваемой делянки.

2. Обязательно при подготовке к оформлению сделки обратите внимание на семейное положение Продавца.

Этот момент также является очень важным. Если владелец состоит в браке, необходимо проверить, состоял ли он в браке во время приобретения участка, или он был приобретен им еще до брака. Если он не состоит в браке и никогда не состоял, то имеет полное право на продажу принадлежащего ему имущества, и в таком случае вам волноваться не о чем.

Если же на момент приобретения участка продавец состоял в браке, то он должен предоставить покупателю согласие второго супруга на проведение сделки по продаже участка.

Это является обязательным условием и предусмотрено российским законодательством: согласно ч.1 ст.34 СК РФ оба супруга имеют равные права на приобретенное в совместном проживании имущество.

Также, если Продавец находится в разводе, но имущество было приобретено в то время, когда он еще состоял в брачных отношениях, вам необходимо узнать, истек ли трехлетний срок с момента развода. В случае, если участок был приобретен в браке, но на момент продажи владелец земли находится в разводе меньше чем три года, он должен предоставить вам согласие супруга (или супруги). Этим вы обезопасите себя от излишних неприятностей, так как после совершения сделки вторая сторона может попытаться оспорить правомерность совершенного акта купли-продажи и в трехлетний период после развода имеет право обратиться в суд с иском о разделе имущества. В таком случае велика вероятность того, что вам придется выплатить второму супругу требуемую сумму, или вы будете втянуты в изнурительные судебные разбирательства.

3. В том случае, если владелец предоставил вам договор дарения, завещание или решение суда об установлении права наследования.

А также если есть решение местного органа власти о бесплатной передаче участка в собственность продавца, то вам не стоит волноваться – по российскому законодательству имущество, полученное на основании вышеперечисленных документов, как и приобретенное до вступления в брачные отношения, является личной собственностью владельца.

В таком случае продавец имеет полное право распоряжаться этим имуществом единолично по собственному усмотрению, в том числе и совершать сделки по купле-продаже.

4. Если право на владение землей определяется Договором об обмене земельными участками, вам необходимо уточнить условия обмена,

срок действия договора и посмотреть документ, являющийся подтверждением права собственности на участок, который был обменен.

5. Встречаются случаи, когда земельный участок по каким-то причинам арестован, или же на него есть притязания третьей стороны.

Чтобы избежать неожиданностей в подобной ситуации, вам следует убедиться в Отсутствии обременения. Для этого стоит подать соответствующий запрос с указанием юридического адреса и кадастрового номера земельного участка в Многофункциональный центр или в Росреестр. Вам обязаны предоставить выписку из ЕГРП, где будет дана информация, подтверждающая отсутствие нахождения участка под арестом или судом, а также, не находится ли он под арендой, не обременен ли сервитутными обязательствами, нет ли запрета на строительство на данной территории.

В соответствии с действующим законодательством, такую выписку может получить любой гражданин.

6. Обязательно убедитесь в том, что сведения об участке внесены в ГКН.

Продавец обязан предъявить по требованию кадастровый паспорт продаваемого земельного участка, в котором содержатся следующие данные:

- кадастровый номер

- категория земель

- назначение к использованию земли

- общая площадь участка.

Если паспорт содержит кадастровый номер участка, то в нем могут отсутствовать данные о собственнике и юридическом адресе участка, поскольку эти данные, как и право собственности продавца на землю, уже прошли регистрацию в ГКН и Росреестре.

Следует еще иметь в виду, что при действующих правилах при продаже земельного участка не требуется обязательного межевания границ, если в ГКН внесены сведения о нем, как о ранее учтенном с указанием фактического местоположения. Это вполне устраивает продавца, но для покупателя все же не лишним было бы удостовериться в соответствии фактических границ участка тем данным, которые внесены в ГКН. Это необходимо сделать с целью избежания в дальнейшем многолетних судебных тяжб с владельцами соседних участков.

7. Наличие разрешения о застройке участка

Как известно, всем участкам земли, как государственным, так и находящимся в частном владении, дается право на их использование строго по целевому назначению.

Поэтому, если приглянувшийся вам участок не принадлежит к категории «земли населенных пунктов», то любое строительство на нем будет считаться незаконным, и вы не сможете ни построить дом, ни прописаться в нем.

Можно, конечно, земли из категории «сельскохозяйственного назначения» перевести в выгодную для вас категорию, но это будет очень долгий и затратный в финансовом плане процесс.

Если участок относится к категории «для ведения садоводства и огородничества», то вы сможете построить на нем дачный домик, но стоит все же обратить внимание по кадастру на категорию земли, так как не всегда под эту категорию отдаются плодородные участки, и для того, чтоб он начал приносить пользу, придется приложить немало трудовых и финансовых усилий.

Осведомлен – значит, вооружен. Эти краткие знания помогут при выборе участка и оформлении сделки, но не способны застраховать от любого непредвиденного случая. Не стоит отчаиваться, если вас все же сумели обмануть – в таком случае стоит обратиться к последней инстанции – суд поможет вам разрешить возникшие разногласия.

Когда требуется согласие супруга?

Любые сделки (отчуждение) недвижимого имущества, приобретенного супругами в период брака и являющегося общей совместной собственностью супругов, заключаются при наличии согласия супруга собственника (продавца, дарителя) недвижимого имущества на отчуждение (продажу, дарение, мену) этого имущества. В соответствии со ст. 35 Семейного Кодекса, такое согласие должно быть нотариально удостоверено.

Нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки по отчуждению (продаже, мене, дарению) любого недвижимого имущества требуется, если имущество было приобретено во время брака, за некоторыми исключениями. Недвижимое имущество, которое было получено Вами во время брака, но по безвозмездным сделкам: приватизация, получение наследства, дарение, - является вашей личной собственностью, здесь согласие супруга не требуется. Исключением из этого правила является отчуждение жилых помещений, хотя и полученных в собственность одного из супругов в результате приватизации, но по возмездному договору.

Следует помнить, что имущество каждого из супругов, приобретенное ими до брака или полученное по безвозмездным сделкам (например, дарение), может быть признано их общей собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества либо труда каждого из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция и т.п.), для отчуждения такого имущества необходимо истребовать согласие второго супруга. Бывают такие случаи, когда недвижимость приобретена в период брака, но фактически приобретена на деньги одного из супругов. Так, например супругу принадлежала часть жилого дома до заключения брака, в период брака он продает данную собственность и приобретает в этот же день квартиру, на деньги, полученные с продажи доли жилого дома, на приобретение которой супруга уже дает свое согласие. Данная квартира по всем документам будет являться совместно нажитым имуществом и только в судебном порядке супруг имеет возможность доказать, что данная квартира является его личной собственностью.

Согласие не требуется, если недвижимость являлось Вашей собственностью до вступления в брак.

Многие покупатели (одаряемые) заблуждаются в том, что если у собственника недвижимого имущества расторгнут брак, о необходимости согласия его бывшей(го) супруги(а) можно не беспокоиться. Если продавец (даритель) приобрел недвижимость во время брака, но потом развелся, и с момента расторжения брака не прошло три года, попросите документы, подтверждающие факт раздела совместно нажитого имущества между бывшими супругами. Это может быть соглашение о разделе имущества (желательно нотариально удостоверенное), мировое соглашение, утвержденное судом, решение суда о передаче имущества каждому из супругов, вступившее в законную силу. Если таких документов нет, то бывший супруг в течение 3- х лет с момента, когда он узнал о нарушении своего права (это срок исковой давности), может потребовать свою законную половину в праве собственности на квартиру, нажитую во время брака.

Знайте, что супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Так, например супруги выбрали для приобретения земельный участок с жилым домом и на тот момент отношения были в семье хорошие. При подписании договора купли-продажи жена присутствовать не смогла и муж, каким-то образом, подписал за нее согласие на приобретение объекта недвижимости. Своевременно данный договор зарегистрирован не был и право собственности от продавца к покупателю не перешло. В дальнейшем супруги расторгли брак, и жена вновь заключила договор купли-продажи данного жилого дома с продавцом и зарегистрировала переход права собственности на приобретенное недвижимое имущество на свое имя. При обращении бывшего супруга в суд за защитой своих прав, судом было отказано ему в признании первого договора купли-продажи действительным в связи с тем, что подпись на согласии супруги при заключении сделки не принадлежала супруге, которая пояснила, что о приобретении жилого дома и земельного участка не знала.

Чтобы постараться избежать неприятностей, необходимо проверить у продавца (дарителя) его паспорт на наличие штампа о регистрации брака, сверить дату заключения брака и дату приобретения недвижимости. Но часто оказывается так, что человек в браке состоит, а штамп в паспорте отсутствует (например, при смене паспорта). В этом случае продавец (даритель) может ввести покупателя (одаряемого) в заблуждение и продать (или подарить), купленную им во время брака недвижимость без согласия супруга, а через некоторое время новоявленный собственник обнаружит в своем почтовом ящике повестку в суд.

Несмотря на то, что права супруга, чье согласие не получено, нарушены, Закон на стороне обманутых покупателей. Совершенная одним из супругов сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, без согласия другого супруга, может быть признана недействительной по его требованию только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке (то есть покупатель или одаряемый – в случае дарения) знала или заведомо должна была знать об этом.

При сдаче документов на государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество специалист по приему документов требует от всех участников сделки указать в своем заявлении семейное положение на момент приобретения недвижимости. В случае судебного разбирательства это может послужить доказательством того, что покупатель не знал о семейном положении продавца. Несмотря на то, что Закон защищает добросовестных покупателей, перспектива судебной тяжбы с обманутым супругом – мало привлекательна. Поэтому, приобретая квартиру, дом, земельный участок или иной объект недвижимого имущества будьте бдительны.

А вот в случае уклонения супруга продавца от дачи согласия на отчуждение совместно нажитого в период брака недвижимого имущества правильно было бы рекомендовать заинтересованному в совершении сделки супругу обратиться в суд с требованиями о разделе совместно нажитого имущества, после чего сделку можно оформить без согласия второго супруга.Когда требуется согласие супруга Так же нужно помнить, что получение нотариально удостоверенного согласия на совершение сделки необходимо не только от супруга лица, производящего отчуждение недвижимого имущества (продавца), но и от супруга покупателя. Это требование содержится в ст. 35 Семейного Кодекса, и оно легко объяснимо: ведь деньги, на которые приобретается недвижимое имущество, также являются общей совместной собственностью супругов, в связи, с чем распоряжение ими должно производиться по обоюдному согласию супругов. На супруга одаряемого данное требование закона не распространяется ввиду того, что имущество в собственность одаряемого переходит безвозмездно.

Если недвижимость оформляется на обоих супругов, нотариальные согласия на покупку не нужны.

Во избежание разногласий с будущим супругом заключайте брачный договор, определяющий имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения, о котором мы постараемся рассказать Вам в следующий раз.

Источники:
law-clinic.net, moixytorok.ru, 89035742196.ru